군 시설은 사용 중, 정원엔 아이들 뛰노는데,용산공원 어디에 집 짓나
“용산공원에 실제로 아파트를 짓는다는 것인가?”를, 핵심부터 말하면, 현재 용산공원 전체에 주택 건설이 확정된 것은 아닙니다. 정부가 그중에서도 이미 반환돼 시민에게 개방된 ‘용산어린이정원 일대’를 주택 공급 후보지로 검토하고 있는 단계입니다.
1. 도대체 어디에 집을 짓겠다는 건가?
여기서 가장 중요한 부분입니다.
사람들이 흔히 생각하는 ‘용산공원 전체’와 지금 실제 논란이 되는 ‘용산어린이정원’은 구분해서 봐야 합니다.
용산기지는 약 300만㎡ 규모입니다. 이 가운데 미군으로부터 비교적 일찍 반환된 약 **30만㎡**가 2023년부터 용산어린이정원이라는 이름으로 시민들에게 임시 개방돼 있습니다. 축구장 약 42개 정도의 크기입니다.
정부가 현재 주택 공급 후보지로 먼저 보는 곳이 바로 이 어린이정원 일대입니다.
즉,
“아이들이 뛰어노는 정원 바로 그곳을 포함한 일대를 주택용지로 활용할 수 있느냐?”
가 현재 논쟁의 핵심입니다.
2. 그런데 왜 ‘군 시설은 사용 중’이라는 말이 나오나?
용산기지는 한 덩어리의 빈 땅이 아닙니다.
미군기지가 반환됐다고 해서 용산 전체가 한꺼번에 공터가 된 것은 아닙니다.
일부는 반환돼 공원이나 어린이정원으로 활용되고 있지만, 다른 구역에는 여전히 국방부 등 군 관련 시설과 보안·경계시설이 존재하고 있습니다.
그래서 정부 입장에서는 서울에서 새 택지를 찾을 때
- 민간 토지를 대규모로 사들여야 하는 곳
- 주민을 이주시켜야 하는 곳
- 이미 개발된 지역을 철거해야 하는 곳
보다 국가가 보유한 군 시설·국유지를 활용하는 방법이 상대적으로 빠를 수 있다고 보는 겁니다.
실제로 정부는 최근 주택 공급 대책을 준비하면서 그린벨트와 국가 보유 군 시설 등을 활용하는 방안을 검토한다고 밝혔습니다.
3. 그런데 용산어린이정원은 지금 사람들이 잘 이용하고 있잖아?
맞습니다. 그래서 논란이 더 커진 겁니다.
용산어린이정원은 단순히 펜스 안에 방치된 빈 땅이 아닙니다.
현재 시민들이 실제로 이용하고 있습니다.
최근 현장 보도에 따르면 어린이 체험시설과 쉼터 등에 부모와 아이들이 방문하고 있고, 일부 체험 프로그램은 평일 오전에도 예약이 끝날 정도로 이용자가 많았습니다.
즉 정부가 보는 관점은
“도심에 남아 있는 대규모 국가 소유 토지”
인 반면,
시민들이 보는 관점은
“서울에서 어렵게 확보한 대형 녹지·공원”
이라는 차이가 있습니다.
그래서 똑같은 땅을 놓고 완전히 다른 평가가 나오는 것입니다.
4. 그럼 실제로 몇 가구를 짓겠다는 건가?
아직 확정된 숫자가 없습니다.
이게 상당히 중요합니다.
현재 보도에서 거론되는 것은 ‘공급 가능성 검토’이지, 최종 사업계획이 확정됐다는 의미가 아닙니다.
왜냐하면 30만㎡ 전체를 아파트 부지로 사용할 수 있는 것도 아니기 때문입니다.
실제로 주택을 짓는다고 해도
- 기존 어린이정원 시설
- 도로
- 기반시설
- 군 관련 시설
- 녹지
- 공원으로 남겨야 하는 공간
- 각종 보안·경계시설
등을 제외해야 합니다.
최근 보도에서도 실제 활용 가능한 면적을 산정하려면 국방부 경계, 기존 시설, 진입도로와 기반시설 등을 함께 검토해야 한다고 설명하고 있습니다.
따라서
30만㎡ = 아파트 30만㎡
가 아닙니다.
5. 그런데 13만7000㎡가 풀렸다는 이야기는 무엇인가?
이번 논란에서 상당히 중요한 숫자입니다.
지난 7월 국방부가 용산어린이정원 일대의 제한보호구역 약 13만7000㎡를 해제했습니다.
이것 때문에 시장에서는
“그동안 군사시설 관련 규제 때문에 개발하기 어려웠던 땅의 상당 부분이 이제 개발 후보가 된 것 아니냐”
는 해석이 나온 겁니다.
다만 제한보호구역 해제 = 아파트 건설 확정은 아닙니다.
군사 규제가 하나 없어졌을 뿐이고, 실제 주택사업을 하려면 또 다른 법적·환경적 절차를 통과해야 합니다.
6. 가장 큰 걸림돌은 의외로 ‘공원 특별법’입니다
현재 상황에서 가장 중요한 법적 문제가 이것입니다.
용산공원은 일반적인 빈 국유지가 아닙니다.
**「용산공원 조성 특별법」**에 따라 용산기지 반환부지를 국가공원으로 조성한다는 기본 원칙이 잡혀 있습니다.
그런데 이 땅에 아파트를 지으려면 문제가 생깁니다.
기본적으로
공원으로 만들기로 한 땅 → 주택용지로 변경
해야 하기 때문입니다.
따라서 정부가 실제로 주택을 공급하려면 크게 두 가지 방법이 거론됩니다.
방법① 특별법에 예외를 만드는 방법
용산공원은 원칙적으로 공원으로 두되,
“공공주택 공급을 위해 일정한 범위에서는 예외적으로 주택을 건설할 수 있다”
는 식으로 법을 고치는 방법입니다.
방법② 아예 주택 구역을 공원에서 분리
처음부터 해당 구역을 공원조성지구에서 떼어내서
“이곳은 공원이 아니라 주택 공급을 위한 별도 용지”
로 만드는 방식입니다.
어떤 방식을 택하느냐에 따라 실제로 아파트를 지을 수 있는 면적이 크게 달라집니다.
7. 그러면 ‘오늘부터 공원 밀고 아파트 짓는다’는 이야기는 아닌가?
전혀 아닙니다.
현재 상황을 단계로 표현하면 대략 이렇습니다.
① 후보지 검토
↓
② 실제 사용할 수 있는 땅의 면적 조사
↓
③ 주택 공급 규모 검토
↓
④ 용산공원 특별법 문제 해결
↓
⑤ 공원·주택 구역을 어떻게 나눌지 결정
↓
⑥ 환경·토양오염 등 조사
↓
⑦ 구체적인 주택사업 계획
↓
⑧ 인허가
↓
⑨ 착공
순서가 필요합니다.
따라서 지금은 상당히 앞단계입니다.
8. 더 큰 문제: 미군기지였던 땅의 ‘토양오염’
이 부분도 굉장히 중요합니다.
용산기지는 오랫동안 미군기지로 사용됐습니다.
따라서 단순히
“땅이 있으니 아파트를 지으면 된다”
고 볼 수 없습니다.
미군기지 반환 과정에서 토양오염 문제가 지속적으로 제기돼 왔기 때문입니다.
주택을 지으려면 공원보다 훨씬 엄격하게 토양과 지하수 등의 환경 문제를 검토해야 할 가능성이 큽니다.
최근 보도에서도 토양오염 문제가 주택 공급의 주요 변수로 거론되고 있습니다.
특히 어린이들이 이용하는 공간이기 때문에 환경 문제는 정치적·사회적 논란도 훨씬 민감할 수밖에 없습니다.
9. 왜 정부가 굳이 용산을 보나?
이건 부동산 정책 측면에서 보면 이해가 됩니다.
서울에서 대규모 주택을 공급하려면 땅이 필요합니다.
그런데 서울은 이미 대부분 개발됐습니다.
그래서 정부 입장에서는
“서울 안에 대규모로 활용할 수 있는 국가 소유 토지가 어디 있느냐?”
를 찾게 됩니다.
용산은 이 조건에 상당히 잘 맞습니다.
- 서울 중심부
- 국가 소유 토지
- 대규모 면적
- 교통 접근성 우수
- 민간 토지 수용 필요성이 상대적으로 낮음
- 일부 군사 규제가 최근 완화됨
등의 특징이 있기 때문입니다.
정부가 용산어린이정원을 눈여겨보는 이유가 여기에 있습니다.
10. 반대로 서울시는 왜 반대하나?
오세훈 서울시장은 용산공원 일부라도 주택 공급에 활용해서는 안 된다는 입장을 밝혔습니다.
논리는 간단합니다.
서울은 이미 녹지가 부족하고,
특히 기후변화와 폭염이 심해지는 상황에서
도심의 대규모 녹지를 주택 공급을 위해 없애는 것은 장기적으로 바람직하지 않다
는 것입니다.
최근 현장에서도 시민들이 “아파트보다 도심 녹지를 유지해야 한다”는 취지의 반응을 보였다는 보도가 나왔습니다.
11. 그렇다면 정부와 서울시가 싸우는 핵심은 무엇인가?
사실 단순히
“아파트를 지을까 말까”
의 문제가 아닙니다.
더 큰 질문은 이것입니다.
서울에서 가장 가치 있는 국가 소유 토지를 주택 공급에 사용할 것인가, 미래 세대를 위한 대형 공원으로 남길 것인가?
입니다.
정부는
주택 부족 → 공급 확대 → 국가 소유 유휴·군 시설 활용
이라는 논리이고,
서울시와 반대 측은
주택은 다른 방식으로 공급하고 → 용산은 서울의 핵심 녹지로 보존
해야 한다는 논리입니다.
12. 그런데 제목의 “군 시설은 사용 중”은 왜 중요할까?
여기서 제목을 다시 보면
“군 시설은 사용 중, 정원엔 아이들 뛰노는데… 용산공원 어디에 집 짓나”
라고 되어 있죠.
이 제목은 사실 용산공원의 복잡한 현재 상태를 압축한 표현입니다.
용산에는 동시에
① 아직 군 관련 시설이 있는 구역
② 이미 반환된 구역
③ 시민에게 개방된 용산어린이정원
④ 앞으로 국가공원으로 조성될 예정인 구역
이 섞여 있습니다.
따라서 “용산공원에 집을 짓는다”는 말만 들으면 마치 300만㎡ 전체를 아파트 단지로 바꾸는 것처럼 들리지만, 현재 정부가 구체적으로 먼저 검토하는 것은 그중 이미 반환돼 있는 용산어린이정원 일대입니다.
13. 그럼 용산공원 전체가 아파트로 바뀔 가능성은?
현재 확인된 정부 검토 내용만으로는 그렇게 단정할 수 없습니다.
오히려 현재 보도 흐름을 보면
용산공원 전체 → X
용산어린이정원 일대 → 우선 검토 대상
이라고 이해하는 게 정확합니다.
다만 정부가 향후 공급 규모를 크게 잡으려고 한다면 공원 주변의 다른 국유지·반환부지까지 범위를 넓힐 가능성이 있는지는 별도로 지켜봐야 합니다.
과거에도 용산공원 주변 반환부지를 활용한 주택 공급 구상이 제시된 적이 있습니다.
14. 결국 지금 단계에서 가장 중요한 숫자 3개
| 구분 | 규모/내용 | 의미 |
| 용산기지 전체 | 약 300만㎡ | 장기적으로 국가공원 조성이 추진되는 큰 틀 |
| 용산어린이정원 | 약 30만㎡ | 2023년부터 시민에게 임시 개방, 현재 주택 공급 후보 |
| 제한보호구역 해제 | 약 13만7000㎡ | 최근 군사 규제가 풀린 부분 |
중요: 이 숫자들을 가지고 “13만7000㎡에 아파트를 짓는다”거나 “30만㎡ 전체에 몇 만 가구를 짓는다”고 해석하면 안 됩니다. 아직 실제 주택용지 면적과 세대수는 확정되지 않았습니다.
15. 앞으로 무엇을 보면 ‘진짜 사업이 시작됐다’고 판단할 수 있나?
앞으로 뉴스를 볼 때 다음 네 가지를 확인하면 됩니다.
① 특별법 개정
가장 중요합니다.
용산공원에 주택을 넣을 수 있도록 법적 근거가 마련되는지 봐야 합니다.
② 실제 주택용지 면적
“용산공원 30만㎡ 활용” 같은 표현보다
“주택용지 ○만㎡”
가 나와야 합니다.
③ 공급 가구 수
정부가 공식적으로
“○○가구 공급”
을 확정하는 단계가 와야 합니다.
④ 토양오염 정화 및 사업계획
주택을 실제로 짓는다면 환경조사와 정화 문제가 반드시 따라옵니다.
한마디로 정리하면
지금 용산에서 벌어지는 일은 ‘용산공원 전체를 아파트로 개발하기로 결정했다’가 아닙니다.
현재 정부는 용산기지 가운데 약 30만㎡ 규모로 시민에게 개방된 용산어린이정원 일대를 주택 공급 후보지로 검토하고 있습니다. 최근에는 이 일대의 13만7000㎡ 제한보호구역이 해제되면서 개발 가능성이 커졌습니다. 하지만 용산공원 특별법, 공원 존치 문제, 실제 가용면적, 토양오염, 군 시설 문제 등을 해결해야 하므로 아직 확정 사업 단계는 아닙니다. (다
그리고 이 사안이 뜨거운 이유는 단순한 아파트 공급 문제가 아니라, 서울 한복판의 마지막 대형 국가 소유 녹지를 주택으로 바꿀 것이냐는 도시계획의 문제이기 때문입니다.
원하시면 제가 이어서 ① 용산공원 지도를 기준으로 “어느 땅이 군부대·어린이정원·공원·주택 후보지인지”, ② 정부가 실제로 몇 가구까지 지을 수 있는지, ③ 아파트를 짓는다면 용산 집값·주변 아파트 가격에 어떤 영향을 줄지까지 하나씩 아주 쉽게 풀어서 설명해드릴 수 있습니다.