김윤덕,오세훈 20일 회동,용산공원 주택공급 담판
1. 도대체 무슨 일이 벌어진 건가?
핵심은 아주 간단합니다.
정부: “서울 집값·주택 부족을 해결하려면 용산공원도 주택 공급 후보지로 검토할 필요가 있다.”
서울시: “용산공원은 서울의 마지막 대규모 도심 녹지인데 아파트를 지어서는 안 된다.”
이것이 정면충돌하고 있는 겁니다.
특히 상황이 급격히 커진 계기는 김윤덕 국토부 장관이 8월 14일 “용산어린이정원만이 아니라 용산공원 전체를 고민하고 있다”고 밝힌 것입니다. 즉 처음에는 ‘용산어린이정원에 집을 지을 수 있느냐’ 정도로 알려졌는데, 정부가 검토 범위를 용산공원 전체로 넓힌 것입니다.
2. 용산공원이 얼마나 큰 곳인가?
용산공원 전체 면적은 약 300만㎡, 약 90만7천 평입니다.
그중 현재 주택 공급 후보지로 가장 먼저 거론되는 곳이 용산어린이정원입니다.
- 용산공원 전체: 약 300만㎡
- 용산어린이정원: 약 30만㎡
- 어린이정원은 전체 공원의 약 10%
- 약 9만 평 정도
입니다.
그래서 언론에서 “용산공원에 최대 2만 가구”라는 이야기가 나오고 있습니다.
하지만 이 2만 가구는 정부가 확정 발표한 숫자가 아닙니다.
건설업계의 추산입니다.
어린이정원 약 30만㎡에
- 용적률 300% 정도를 적용하면 약 5천~6천 가구
- 용적률을 500% 수준까지 높이면 약 1만 가구
- 청년·신혼부부용 소형 공공임대를 고밀도로 공급하면 최대 2만 가구 정도
가능할 수 있다는 추산이 나온 것입니다.
따라서 “용산공원에 2만 가구 확정”이라고 이해하면 안 됩니다.
3. 그런데 왜 정부가 굳이 용산공원까지 보나?
여기가 이번 사태의 핵심입니다.
정부가 서울에서 대규모 주택을 새로 지을 수 있는 땅을 찾기가 상당히 어렵기 때문입니다.
이미 용산에는 여러 개발사업이 추진되고 있습니다.
대표적인 게 용산국제업무지구
약 46만㎡ 규모의 옛 철도차량정비창 부지를 개발하는 사업입니다.
정부는 이곳에 1만 가구 수준의 주택 공급을 제시했는데 서울시는 기존 계획보다 주택 비중이 지나치게 높아질 수 있다는 이유로 난색을 보이고 있습니다.
서울시는 당초 약 6천 가구에서 정부와 협의해 8천 가구 정도까지는 가능하다는 입장이고, 정부는 1만 가구를 목표로 하고 있습니다.
여기에
- 캠프킴 약 2,500가구
- 미 501정보대 부지 약 150가구
- 용산국제업무지구
- 그리고 용산공원
까지 더해지면서 용산 전체가 서울 주택공급의 핵심 지역으로 떠오른 겁니다.
4. 김윤덕 장관은 왜 용산공원을 주장하나?
김 장관의 논리는 크게 두 가지입니다.
첫째, 서울의 공급 가능한 땅이 부족하다
정부는 서울 집값을 안정시키려면 결국 공급을 늘려야 한다고 보고 있습니다.
특히 기존 주택을 철거하고 다시 짓는 재건축·재개발만으로는 공급 속도와 규모에 한계가 있다는 판단이 깔려 있습니다.
그래서 서울 도심에 남아 있는 대규모 국유·공공부지를 찾고 있는 것입니다.
둘째, 용산공원 전체를 보면 일부 활용 가능성이 있다는 판단
김 장관은 단순히 어린이정원만을 놓고 보는 것은 너무 좁다는 취지로 “용산공원 전체를 고민하고 있다”고 밝혔습니다.
즉 정부가 현재 검토하는 그림은
어린이정원 30만㎡ → 이것만 개발
에서
용산공원 300만㎡ 가운데 실제 활용 가능한 일부를 선별 → 주택 공급
쪽으로 넓어진 것입니다.
5. 오세훈 시장은 왜 이렇게 강하게 반대하나?
오세훈 시장의 논리는 완전히 반대입니다.
핵심은 “용산공원은 지금 집이 부족하다고 해서 한번 훼손하면 다시 되돌릴 수 없는 미래세대의 자산”이라는 것입니다.
오 시장은 18일 국무회의에서 이재명 대통령과 국무위원들에게 용산공원 주택 공급에 대한 반대 입장을 분명히 전달했다고 밝혔습니다.
또 충분한 사회적 논의와 국민적 공감대 없이 용산공원 개발을 강행해서는 안 된다는 입장입니다.
특히 오 시장은 용산공원을 뉴욕 센트럴파크와 같은 서울의 미래 자산으로 보존해야 한다는 논리를 펴고 있습니다.
쉽게 말하면:
김윤덕:
“집이 부족한데 서울 한복판의 큰 땅을 그냥 둘 수 있느냐?”
오세훈:
“지금 집 몇 만 채 때문에 서울의 마지막 대규모 녹지를 없애면 미래에는 돌이킬 수 없다.”
이 차이입니다.
6. 그런데 여기서 굉장히 중요한 법 문제가 있습니다
현재 용산공원에는 **2007년 제정된 「용산공원 조성 특별법」**이 적용됩니다.
이 법은 기본적으로 용산 미군기지 반환부지 중 본체부지를 용산공원으로 조성하는 것을 원칙으로 하고 있습니다.
공원 이외의 목적으로 용도변경하거나 처분하는 것도 제한하고 있습니다.
그래서 단순히 국토부가
“여기에 아파트 짓겠습니다.”
한다고 바로 지을 수 있는 게 아닙니다.
법적 장벽을 넘어야 합니다.
7. 그래서 8월 20일 국회 특별법 개정안이 같이 중요한 겁니다
바로 이 부분 때문에 8월 20일이 상당히 중요한 날이 됐습니다.
20일에는
① 김윤덕 장관 ↔ 오세훈 시장 회동
뿐 아니라
② 국회에서 용산공원 조성 특별법 개정안 처리 여부
도 예정돼 있습니다.
그런데 여기서 중요한 오해 하나를 반드시 짚어야 합니다.
“특별법 개정안 통과 = 용산공원에 아파트 지을 수 있게 됨”
이라고 단순하게 이해하면 정확하지 않습니다.
국토부가 8월 18일 공식 해명까지 냈습니다.
국토부는 현재 국회에서 추진되는 특별법 개정안이 용산공원 본체부지에 주택을 짓기 위한 법안은 아니라고 설명했습니다.
8. 그러면 그 특별법 개정안은 뭘 바꾸는 건가?
현재 개정안은 주로 용산공원 주변의 산재한 반환부지와 복합시설조성지구의 개발·녹지 기준을 보다 유연하게 적용하는 내용입니다.
예를 들어
- 캠프킴
- 유엔사 부지
- 수송부 등
용산공원 본체와 별도로 개발되는 지역에서 공원·녹지 기준 등을 보다 유연하게 적용해 주택 및 복합개발을 늘릴 수 있도록 하는 취지가 들어 있습니다.
즉,
특별법 개정안 → 주변 반환부지·복합시설 개발을 쉽게 하는 측면
과
용산공원 본체에 주택 공급 → 별도의 훨씬 큰 법적·행정적 문제
를 구분해서 봐야 합니다.
이게 이번 뉴스에서 가장 중요한 포인트 중 하나입니다.
9. 그렇다면 용산공원 본체에 아파트를 지으려면?
아직 넘어야 할 산이 상당히 많습니다.
① 법률 문제
현재 법 체계상 용산공원 본체는 공원으로 조성하는 것이 원칙입니다.
따라서 실제 주택용지로 사용하려면 관련 법과 공원 조성계획 등을 손봐야 할 가능성이 큽니다.
② 토양오염 문제
이게 또 상당히 중요합니다.
용산공원은 오랫동안 미군기지로 사용됐기 때문에 토양오염 조사 및 정화 문제가 있습니다.
따라서 일반적인 빈 땅처럼
토지 확보 → 설계 → 아파트 착공
이렇게 단순하게 갈 수 없습니다.
환경조사와 정화가 필수적인 과정입니다.
③ 기반시설 문제
아파트를 수천~수만 가구 지으려면
- 도로
- 상하수도
- 학교
- 대중교통
- 주차
- 공공시설
등이 따라와야 합니다.
특히 이 부분에서 서울시와 협의가 중요합니다.
④ 정치적 문제
법적으로 가능해진다고 해도 서울시가 공개적으로 반대하는 상황에서 정부가 일방적으로 밀어붙이면 정치적 부담이 상당히 커집니다.
그래서 이번 김윤덕–오세훈 회동이 중요한 것입니다.
10. 20일 회동에서 실제로 무엇을 놓고 싸울까?
제가 보기에는 크게 5가지가 핵심입니다.
첫 번째: “개발할 것인가, 말 것인가”
이게 가장 큰 문제입니다.
오세훈 시장은 현재 사실상 “원칙적으로 안 된다”는 입장입니다.
반면 김윤덕 장관은 “용산공원도 공급 후보지로 검토한다”는 입장입니다.
따라서 처음부터 상당한 온도차가 있습니다.
두 번째: 개발한다면 어디인가?
정부가 말하는 것도 아직
“용산공원 전체를 아파트 단지로 만들겠다”
가 아닙니다.
전체 300만㎡ 가운데 어느 부분이 실제 주택 공급에 적합한지 검토하는 단계입니다.
따라서 20일 협의에서
- 어린이정원만
- 어린이정원 일부
- 공원 주변부
- 반환 완료된 특정 부지
- 공원 전체에서 일부 선별
등 여러 방안이 거론될 수 있습니다.
세 번째: 몇 가구인가?
현재 가장 많이 나오는 숫자가 2만 가구입니다.
하지만 다시 강조하면 확정 숫자가 아닙니다.
어린이정원 약 30만㎡를 고밀 개발할 경우 업계가 계산한 최대치에 가깝습니다.
따라서
“정부가 2만 가구를 확정했다”
라고 보면 안 됩니다.
네 번째: 어떤 주택인가?
현재 거론되는 방향은 청년·신혼부부 중심의 공공임대 또는 기본주택 성격입니다.
왜냐하면 용산은 입지가 워낙 좋아 일반 분양 아파트로 공급하면 엄청난 시세차익 논란, 이른바 ‘로또 청약’ 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
그래서 정부 입장에서는 공공임대 형태로 공급하는 것이 정책 명분을 만들기 쉽습니다.
다섯 번째: 용산국제업무지구와 함께 어떻게 개발할 것인가?
이것도 매우 중요합니다.
용산공원만 따로 떼서 보면 안 됩니다.
현재 용산에는
용산공원 + 용산국제업무지구 + 캠프킴 + 501정보대 부지 등
여러 개발사업이 동시에 움직이고 있습니다.
정부 입장에서는 이 지역을 묶어서 서울 도심의 핵심 공급처로 만들 수 있습니다.
11. 정부 입장에서 용산공원의 장점은 무엇인가?
정부가 보는 장점은 상당히 명확합니다.
압도적인 입지
서울 중심부입니다.
한강과 가깝고, 서울역·용산역·강남권과 연결되는 교통망도 갖춘 지역입니다.
즉 외곽 신도시를 새로 만드는 것보다 서울 도심에 직접 주택을 공급하는 효과가 큽니다.
대규모 부지
300만㎡라는 엄청난 규모입니다.
서울에서 이런 규모의 신규 택지를 찾는 건 현실적으로 매우 어렵습니다.
청년 주택 정책과 결합 가능
청년·신혼부부 공공주택을 공급하면
“비싼 서울 핵심지역에 서민·청년 주택을 공급한다”
는 정책적 상징성도 상당합니다.
12. 반대로 서울시 입장에서는 왜 손해인가?
서울시가 가장 우려하는 것은 한번 개발하면 되돌릴 수 없다는 것입니다.
아파트를 지었다가
“10년 뒤 다시 공원으로 돌리겠습니다.”
라고 할 수 없습니다.
또 용산공원은 단순한 동네 공원이 아니라 서울 도심에 남은 대규모 국가공원이라는 상징성이 있습니다.
그래서 서울시는 단기적인 주택 공급을 위해 장기적인 도시공간을 희생해서는 안 된다고 주장하는 것입니다.
13. 반대 논리에도 약점은 있습니다
그렇다고 “무조건 공원으로 놔둬야 한다”는 주장만으로 모든 문제가 해결되는 것도 아닙니다.
서울은 주택가격과 공급 부족이라는 현실적인 문제가 있습니다.
특히 용산공원은 이미 대규모 도시개발의 중심에 있고, 토양정화에도 막대한 비용이 들어갈 수 있습니다.
일부 도시계획 전문가들은 공원 훼손을 최소화하면서 일부를 개발하고 그 개발수익을 공원 조성이나 정화에 활용하는 절충안도 검토할 수 있다고 주장합니다.
그래서 사실 가장 현실적인 해법은
“전부 개발” vs “전혀 개발하지 않음”
둘 중 하나가 아니라
“어느 부분을 어느 정도까지, 어떤 방식으로 개발할 것인가”
가 될 가능성이 있습니다.
14. 부동산 시장에서는 어떻게 볼까?
이게 상당히 중요합니다.
단기적으로
“용산에 대규모 공급이 나올 수 있다”는 기대감은 용산 일대의 공급 불확실성을 줄이는 효과가 있습니다.
하지만 실제 아파트가 나오기까지는 시간이 매우 오래 걸립니다.
지금 당장 분양하는 것도 아니고,
법 개정 → 부지 선정 → 환경조사·정화 → 도시계획 → 기반시설 → 인허가 → 설계 → 착공 → 입주
라는 긴 과정이 남아 있습니다.
따라서 이번 회동만으로 용산 집값이 바로 내려간다고 보는 것은 무리입니다.
15. 오히려 중요한 것은 “정부가 정말 끝까지 밀어붙일 수 있느냐”입니다
현재 상황을 보면 정부는 공급 확대에 상당히 강한 의지를 보이고 있습니다.
반면 오세훈 시장도 공개적으로 강하게 반대하고 있습니다.
그리고 서울시의 협조가 필요한 부분이 적지 않습니다.
그래서 20일 회동에서 완전한 합의가 나오기보다는 서로의 입장을 확인하고 실무협의체를 만드는 식의 절충이 나올 가능성도 충분합니다.
반대로 정부가
“서울시가 반대해도 중앙정부 차원에서 추진하겠다”
는 방향을 명확히 한다면 갈등이 훨씬 커질 수 있습니다.
16. 제가 가장 중요하게 보는 부분: “2만 가구”보다 이것입니다
뉴스 제목만 보면
김윤덕 vs 오세훈 → 용산공원 → 2만 가구
로 보이지만 실제 핵심은 2만 가구가 아닙니다.
진짜 핵심은
“2007년 이후 공원으로만 관리해 온 용산공원의 원칙을 바꿀 것이냐”
입니다.
만약 일부라도 주택용지 전환이 허용된다면 앞으로
“서울의 다른 대규모 공원이나 공공부지도 주택 공급에 활용할 수 있는가?”
라는 선례가 될 수 있습니다.
반대로 정부가 용산공원을 포기하면
“도심 대규모 녹지는 보존한다”
는 원칙이 강화될 수 있습니다.
그래서 단순한 아파트 건설 문제가 아니라 서울 도시계획의 방향을 결정하는 싸움이라고 보는 게 맞습니다.
17. 그런데 정말 20일에 결론이 날까?
그럴 가능성은 낮습니다.
현재 확인되는 상황은 “20일 회동에서 협의한다”는 것이지, 20일에 용산공원 주택공급 계획을 최종 확정한다는 것은 아닙니다.
특히 정부 스스로도 구체적인 공급 물량과 개발 방식을 아직 확정하지 않았다는 보도가 있습니다.