민간 정비사업 속도 제고는 ‘OK’, 용적률·조합원 지위양도 제한 규제 완화는 ‘NO’
“민간 정비사업의 속도를 높이는 제도개선은 OK, 하지만 사업성을 크게 높이는 ‘용적률 완화’와 거래를 풀어주는 ‘조합원 지위양도 제한 완화’는 NO”라는 구도입니다.
특히 8월 13일 정부가 발표한 **「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」**에서 이 차이가 명확해졌습니다. 서울시는 일부 개선을 환영하면서도 용적률과 조합원 지위양도 제한 완화가 빠진 것에 대해서는 추가 완화를 요구했습니다.
1. 먼저 전체 그림부터
정비사업에는 크게 네 가지 문제가 있습니다.
| 문제 | 쉽게 말하면 | 정부의 현재 방향 |
| 사업 절차가 너무 오래 걸림 | 동의→조합→시공사→인가 등 절차 지연 | 완화 OK |
| 이주비가 부족함 | 이주해야 하는데 돈 조달이 어려움 | 일부 완화 OK |
| 사업성이 부족함 | 용적률이 낮아 추가 세대·수익이 제한 | 민간 용적률 확대 NO |
| 중간에 팔고 나가기 어려움 | 조합원 지위 양도가 제한됨 | 완화 NO |
즉 정부는 현재
“정비사업을 빨리 진행하는 것은 도와주겠다.”
하지만
“정비사업의 경제적 이익을 크게 늘리거나 기존 조합원이 쉽게 사고팔 수 있도록 하는 것은 신중하게 보겠다.”
는 입장에 가깝습니다.
2. 왜 ‘민간 정비사업 속도 제고’는 OK인가?
이 부분이 가장 중요합니다.
정부가 보는 정비사업의 문제는 단순히 규제가 많다는 것만이 아닙니다.
실제로 재개발·재건축은
정비계획 → 추진 → 조합설립 → 사업시행계획 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주 → 철거 → 착공
등 여러 단계를 거칩니다.
여기서 주민 동의율, 행정절차, 시공사 선정, 금융조달 같은 문제가 생기면 사업이 몇 년씩 늦어질 수 있습니다.
그래서 정부는 사업의 ‘시간’을 줄이는 규제완화에는 상대적으로 적극적입니다.
대표적인 게 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 것입니다. 기존 재건축과 동일한 수준으로 맞추자는 취지입니다.
예를 들어 보겠습니다.
토지등소유자가 1,000명 있다고 가정하면,
기존에는 단순화해서 750명 이상의 동의가 필요했다면,
70%로 낮아지면 700명으로 조합설립을 추진할 수 있게 됩니다.
즉,
750명 → 700명
으로 문턱이 50명 낮아지는 것입니다.
이것은 사업의 수익성을 직접 올리는 정책은 아닙니다.
대신 “사업을 시작할 수 있는 시점”을 앞당기는 정책입니다.
그래서 정부가 상대적으로 받아들이기 쉬운 것입니다.
3. 시공사 선정도 빨라지게 하려는 이유
정비사업에서 의외로 시간이 많이 걸리는 부분이 시공사 선정입니다.
경쟁입찰을 했는데 계속 유찰되면 사업이 멈출 수 있습니다.
서울시는 기존에 2회 유찰 후 수의계약이 가능한 구조를 1회 유찰 후에도 가능하게 하자고 건의했습니다.
이 역시 핵심은 똑같습니다.
사업성을 엄청나게 높여주는 것이 아니라 절차를 단축하는 것입니다.
따라서 정부가 받아들이기 상대적으로 쉬운 규제입니다.
4. 이주비도 ‘완전한 규제완화’는 아니지만 개선
이주비 문제도 중요합니다.
재건축·재개발 조합원은 기존 집을 비워야 공사가 진행됩니다.
그런데 기존 주택을 나간 뒤 새 아파트가 완공될 때까지 상당한 기간이 걸립니다.
따라서 조합원이 임시 거처를 마련할 돈이 필요합니다.
서울시는 투기과열지구에서 이주비 대출 LTV를 40%에서 70%로 올려달라고 요구했습니다.
그런데 정부는 서울시 요구를 그대로 받아들인 것은 아닙니다.
대신 이주비 대출의 담보가치 산정방식을 개선하고, 대출 총량관리에서도 일부 숨통을 틔우는 방향을 택했습니다.
즉,
“이주비 규제를 완전히 풀겠다”가 아니라 “사업을 막는 금융상의 병목은 완화하겠다”
에 가깝습니다.
5. 그런데 왜 ‘용적률 완화’는 NO인가?
여기서부터가 이번 논쟁의 핵심입니다.
용적률이란?
아주 쉽게 말하면
“땅의 크기에 비해 건물을 얼마나 많이 지을 수 있느냐”
를 나타내는 기준입니다.
예를 들어 토지가 10,000㎡이고 용적률이 200%라면 단순화해서 연면적 20,000㎡ 규모까지 지을 수 있다는 뜻입니다.
용적률이 250%가 되면
10,000㎡ × 250% = 25,000㎡
가 됩니다.
즉 같은 땅에서 더 많은 연면적을 만들 수 있습니다.
6. 그래서 용적률을 올리면 왜 사업성이 좋아지나?
재건축·재개발에서 상당히 중요한 부분입니다.
예를 들어 기존에 500세대가 있는 단지가 있다고 가정해 보겠습니다.
정비사업을 통해 700세대를 지을 수 있다고 하면,
기존 조합원에게 500세대를 배정하고 남은 200세대를 일반분양할 수 있는 구조가 만들어질 수 있습니다.
물론 실제 사업에서는 평형, 권리가액, 분담금, 임대주택, 공공기여 등 여러 요소가 들어가므로 단순히 700-500=200가구가 그대로 이익이라는 뜻은 아닙니다.
하지만 기본 원리는
용적률 ↑ → 건축 가능한 연면적 ↑ → 세대수 증가 가능 → 일반분양 물량 증가 가능 → 사업성 개선 가능
입니다.
그래서 용적률은 정비사업의 경제성에 직접적인 영향을 미치는 핵심 변수입니다.
7. 서울시는 민간 정비사업 용적률을 얼마나 올려달라고 했나?
서울시는 2026년 6월 정부에 건의하면서
민간 정비사업에도 법적상한 용적률의 120%까지 적용할 수 있도록 하자
고 요구했습니다.
이것은 굉장히 중요한 차이입니다.
서울시의 논리는:
공공 정비사업에는 용적률 완화 혜택이 있는데 왜 민간 정비사업은 상대적으로 불리하게 두느냐?
입니다.
또한 재개발의 임대주택 부담도 문제로 제기했습니다.
서울시 설명에 따르면 현행 제도에서 재개발은 용적률 완화를 받는 경우 완화 용적률의 최소 50% 이상을 국민주택규모 임대주택으로 건설해야 하는 반면, 재건축은 30% 수준입니다. 서울시는 재개발도 재건축 수준으로 낮추자고 제안했습니다.
8. 그런데 정부는 왜 용적률 완화를 받아들이지 않았나?
핵심은 집값 자극 가능성입니다.
용적률 완화는 단순한 행정절차 단축과 다릅니다.
용적률을 높이면 해당 정비사업의 사업성이 직접 개선될 수 있습니다.
특히 서울의 인기 지역이라면
용적률 완화 → 사업성 개선 → 기대이익 증가 → 해당 지역 주택가격 상승 기대
로 이어질 가능성이 있습니다.
정부 입장에서는 현재 주택공급을 늘리면서도 주택가격을 자극하지 않아야 하는 상황입니다.
실제로 국토부는 조합원 지위양도 제한 완화뿐 아니라 민간 정비사업 용적률 상향에 대해서도 신중한 입장을 보이고 있습니다. 최근 국토부 장관도 민간 정비사업 용적률 상향이 기존 주택 멸실에 따른 공급 공백과 집값 상승을 초래할 수 있다는 우려를 언급했습니다.
따라서 정부 입장에서는
“공급을 빨리 만드는 것”과 “정비사업의 가격을 올리는 것”은 다르다
고 보는 것입니다.
9. 그렇다면 ‘조합원 지위양도 제한’은 무엇인가?
이것도 상당히 중요합니다.
쉽게 말하면,
정비사업이 일정 단계에 들어간 뒤 집을 산 사람이 기존 조합원의 권리를 그대로 승계할 수 있느냐
에 관한 규제입니다.
특히 투기과열지구에서 문제가 됩니다.
현행 제도에서는 일정 단계 이후 주택을 매수하면 원칙적으로 조합원 지위를 승계하지 못하는 제한이 있습니다.
현재 알려진 기준으로는 투기과열지구에서
- 재건축: 조합설립인가 이후
- 재개발: 관리처분계획인가 이후
취득하는 경우 조합원 지위 승계가 제한되는 것이 원칙입니다.
다만 장기보유·장기거주 1세대 1주택자 등 법에서 정한 예외가 있습니다.
10. 서울시는 왜 이 규제를 풀어달라고 하나?
서울시 입장은 상당히 단순합니다.
정비사업을 진행하다 보면
“나는 더 이상 이 사업을 감당하기 어렵다.”
고 생각하는 조합원이 생길 수 있습니다.
예를 들어
- 분담금이 예상보다 많이 증가
- 공사비 상승
- 이주비 부족
- 사업기간 장기화
- 고령 조합원의 현금 필요
- 다른 지역으로 이사해야 하는 상황
등이 생길 수 있습니다.
그런데 조합원 지위 양도가 제한되면 단순히 집을 팔고 나가는 것이 어려워집니다.
그래서 서울시는
3년간 한시적으로 조합원 지위양도 제한을 완화하자
고 요구했습니다.
서울시 입장에서는 이것이 오히려 사업을 빨리 진행시키는 데 도움이 될 수 있다고 보는 것입니다.
11. 그런데 정부는 왜 이것을 NO 했나?
이것 역시 핵심은 시장 자극입니다.
조합원 지위양도를 풀어주면 해당 지역에서 매물이 한꺼번에 나올 가능성이 있습니다.
정부가 우려하는 것은 반대로
“정비사업 기대가 큰 지역에서 거래가 급격하게 늘고 가격이 움직이는 것”
입니다.
국토부는 조합원 지위양도 규제를 완화하면 급격한 매물 출회로 시장을 자극할 우려가 있기 때문에 중장기적으로 검토할 필요가 있다는 취지의 입장을 밝혔습니다.
따라서 이번 8·13 대책에는 이 요구가 들어가지 않았습니다.
12. 결국 ‘OK’와 ‘NO’를 구분하면 이렇게 됩니다
✅ 정부가 받아들인 쪽
사업을 빨리 진행하기 위한 제도
- 재개발 조합설립 동의율 완화
- 이주비 금융 부담 개선
- 시공사 선정 절차 개선
- 공원·녹지 의무확보 일부 완화
- 공공기여 임대주택 인수가격 현실화
- PF 금융지원 확대 등
서울시는 이런 조치를 긍정적으로 평가했습니다.
❌ 이번에 받아들이지 않은 쪽
사업의 경제적 가치나 거래 자유를 크게 건드리는 제도
- 민간 정비사업 용적률 상향
- 재개발 임대주택 의무비율 조정
- 투기과열지구 조합원 지위양도 제한 완화
서울시는 이 세 가지가 빠진 것을 아쉽게 보고 추가 개선을 요구했습니다.
13. 왜 정부가 이렇게 선을 긋는지 한 문장으로 이해하기
정말 간단하게 표현하면:
정부가 원하는 것
“사업을 빨리 착공시켜 공급을 늘리자.”
서울시가 원하는 것
“사업을 빨리 하는 것뿐 아니라 사업성도 높이고 거래도 풀어줘야 한다.”
정부의 현재 판단
“속도는 풀어주되, 집값을 자극할 수 있는 사업성·거래 규제는 아직 풀지 말자.”
입니다.
14. 특히 중요한 것이 ‘속도’와 ‘사업성’의 차이
이걸 구분하면 이번 정책이 아주 명확해집니다.
A. 속도 개선
예:
조합설립 동의율 75% → 70%
사업 시작이 빨라집니다.
하지만 아파트 한 채의 경제적 가치가 바로 증가하는 것은 아닙니다.
B. 사업성 개선
예:
용적률 200% → 240%
같은 땅에 더 많이 지을 수 있습니다.
그러면 사업 자체의 경제성이 달라질 수 있습니다.
즉 가격에 영향을 줄 가능성이 더 큽니다.
C. 거래 규제 완화
예:
조합원 지위양도 제한 완화
기존 조합원이 매도할 수 있는 길이 넓어집니다.
따라서 거래량과 매물, 투자수요 등에 직접 영향을 줄 가능성이 있습니다.
그래서 정부가
속도 개선 = OK
용적률 = 신중
조합원 지위양도 = 신중
으로 구분한 것입니다.
15. 그런데 이것이 ‘영원히 NO’라는 뜻은 아닙니다
이 부분도 매우 중요합니다.
현재 상황은 “법적으로 절대 안 된다”가 아니라,
“이번 8·13 대책에서는 넣지 않았고, 정부가 중장기 검토 대상으로 남겨뒀다.”
에 가깝습니다.
특히 조합원 지위양도에 대해 국토부가 중장기적으로 검토할 필요가 있다고 밝혔기 때문에 완전히 논의가 끝난 것은 아닙니다.
서울시는 계속해서 추가 완화를 요구하고 있습니다.
실제로 8월 13일 서울시는 정부 대책에 대해 조합원 지위양도 제한, 민간 정비사업 용적률, 재개발 임대주택 의무비율 등에 대해 추가적인 제도개선이 필요하다고 밝혔습니다.
16. 부동산 투자자나 조합원 입장에서 가장 중요한 부분
여기서 굉장히 조심해야 합니다.
이번 발표를 보고
“용적률이 곧 올라가겠네.”
또는
“조합원 지위양도가 곧 풀리겠네.”
라고 해석하면 안 됩니다.
현재 기준으로는 그렇지 않습니다.
8월 13일 대책에서 실제로 반영된 것과 서울시가 희망하는 것을 구분해야 합니다.
현재 확정된 방향
사업절차·금융·착공 속도 개선
아직 미반영
민간 용적률 1.2배 확대
조합원 지위양도 제한 완화
재개발 임대주택 의무비율 완화
이 차이가 상당히 큽니다.
17. 그래서 이 뉴스가 재건축·재개발에 미치는 영향
단기적으로는
정비사업 추진에 긍정적입니다.
특히
- 조합설립이 임박한 곳
- 조합설립 동의율을 채우고 있는 곳
- 시공사 선정 단계
- 이주비가 문제인 곳
등은 제도개선의 직접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.
하지만 사업성이 핵심인 곳은 이야기가 다릅니다.
예를 들어
“용적률이 올라가야 분담금이 크게 줄어드는 사업장”
이라면 이번 대책만으로 사업성이 획기적으로 개선됐다고 보기는 어렵습니다.
왜냐하면 서울시가 원했던 민간 정비사업 용적률 1.2배 확대가 이번에 빠졌기 때문입니다.
18. 조합원 입장에서 더 중요한 것은 ‘분담금’
결국 정비사업에서는 단순히
“재건축된다”
보다
“내가 얼마를 더 내야 하느냐”
가 중요합니다.
가령 기존 아파트를 가지고 있는데 새 아파트를 받으려면 추가분담금이 3억 원이라고 합시다.
그런데 용적률 완화나 공사비 절감, 일반분양 증가 등이 이루어져 추가분담금이 1억~2억 원 정도 줄어들 수 있다면 조합원 입장에서는 상당한 차이입니다.
반면 조합설립 동의율이 낮아지는 것은
사업 진행 속도에는 큰 도움
이 될 수 있지만
내 분담금을 직접 크게 낮춰주는 정책은 아닙니다.
바로 이 차이 때문에 서울시가 계속해서 용적률 완화를 요구하는 것입니다.
19. 앞으로 가장 중요한 관전 포인트 4가지
앞으로는 다음 네 가지를 보면 됩니다.
① 민간 정비사업 용적률 120% 확대가 다시 논의되는가
서울시가 가장 강하게 요구하는 사안 중 하나입니다.
이게 실제 법령이나 제도로 확정되면 사업성이 크게 달라질 수 있습니다.
② 조합원 지위양도 제한이 일부라도 완화되는가
전면적인 완화가 아니라
- 특정 사업 단계
- 장기보유자
- 고령자
- 장기 거주자
- 사업 지연 사업장
- 일정 기간 한시적 허용
같은 선별적 완화가 나올 가능성도 앞으로 지켜봐야 합니다.
현재 정부는 시장 자극을 이유로 신중한 입장입니다.
③ 용적률 대신 다른 방식으로 사업성을 보완하는가
정부가 용적률을 올리지 않더라도
- 임대주택 인수가격
- 공공기여 부담
- 금융비용
- PF 지원
- 이주비
- 인허가 기간
등을 개선하면 사업성에 영향을 줄 수 있습니다.
실제로 8·13 대책에서는 공공기여 임대주택 인수가격 현실화와 PF 금융지원 확대 등이 포함됐습니다.
④ 서울시와 국토부의 추가 협의
이것이 상당히 중요합니다.
8월 20일 현재도 서울시와 정부 사이에는 민간 정비사업 규제완화에 대한 시각차가 남아 있습니다. 최근 보도에서도 양측이 민간 재개발·재건축 규제완화 문제를 논의하는 상황이 이어지고 있습니다.
20. 결론
이번 상황을 아주 쉽게 정리하면 다음과 같습니다.
정부는 정비사업을 “빨리” 하는 것은 적극 지원한다.
하지만 정비사업의 “수익성”을 크게 높이는 용적률 완화와, “거래”를 크게 늘릴 수 있는 조합원 지위양도 제한 완화에는 아직 브레이크를 걸고 있다.
따라서 제목의
“민간 정비사업 속도 제고는 OK”
는 상당 부분 맞습니다.
실제로 조합설립 동의율 완화, 시공사 선정 절차 개선, 이주비 금융 개선 등은 이번 대책에 반영됐습니다.
반면
“용적률·조합원 지위양도 제한 완화는 NO”
도 2026년 8월 20일 현재의 정책 상황을 정확하게 표현한 말입니다.
다만 영구적인 NO라기보다는 “이번 대책에서는 제외, 향후 추가 검토”라고 이해하는 것이 정확합니다. 특히 조합원 지위양도는 정부가 시장 자극을 우려해 중장기 검토 대상으로 남겼습니다.
한마디로 정리하면:
속도 ↑는 허용 / 금융 병목 ↓도 허용 / 용적률 ↑는 보류 / 조합원 지위양도 ↑는 보류
입니다.