지난달 서울 토허 신청 3012건 감소세 계속,강북 중심 가격↑
“3012건 감소”라는 숫자는 현재 확인되는 서울시 공식 통계와 정확히 일치하지 않습니다. 서울시가 발표한 최신 확인 자료 기준으로는 2026년 6월 서울 아파트 토지거래허가(토허) 신규 신청이 5,382건으로, 4월 최고치 8,952건보다 3,570건(39.9%) 감소했고 5월 6,087건보다도 705건(11.6%) 감소했습니다.
그래서 질문하신 제목은 아마 “서울 토허 신청이 계속 감소하는데, 가격은 오히려 강북을 중심으로 오른다”
1. 핵심부터 말하면
지금 서울 주택시장에서 나타나는 현상은 한마디로:
“거래량은 줄어드는데 가격은 오른다.”
입니다.
특히 중요한 것은 강남보다 강북·서남권으로 매수세가 이동하고 있다는 것입니다.
2026년 6월 기준으로:
| 구분 | 4월 | 5월 | 6월 |
| 서울 토허 신청 | 8,952건 | 6,087건 | 5,382건 |
| 흐름 | 최고점 | 감소 | 추가 감소 |
| 4월 대비 | – | -32.0% | -39.9% |
서울시는 6월 신청가격이 전월 대비 2.67% 상승했다고 발표했습니다. 즉 신청 건수는 급감했는데 신청가격은 크게 올랐습니다.
이게 이번 시장을 이해하는 가장 중요한 포인트입니다.
2. 왜 토허 신청이 이렇게 줄었나?
가장 큰 원인은 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료입니다.
4월에는 사람들이 상당히 급하게 움직였습니다.
“양도세 중과 유예가 끝나기 전에 팔거나 거래를 마무리하자.”
라는 수요가 몰리면서 4월 토허 신청이 8,952건으로 급증했습니다.
그런데 5월 9일 이후에는 이 급한 수요가 사라졌습니다.
그래서
4월 8,952건 → 5월 6,087건 → 6월 5,382건
으로 내려왔습니다. 서울시도 6월 일평균 신청이 256.3건까지 내려가면서 양도세 중과 유예 종료 발표 이전 수준으로 돌아갔다고 분석했습니다.
즉,
거래할 사람이 갑자기 전부 사라졌다기보다는
① 세금 때문에 서둘러 거래했던 사람이 빠졌고
② 추가 세제 개편을 기다리는 사람이 생겼고
③ 대출 규제 때문에 살 수 있는 사람이 제한됐고
④ 가격이 오른 상태에서 관망하는 사람이 늘어난 것
이라고 보는 것이 좋습니다.
3. 그런데 왜 가격은 떨어지지 않고 오르나?
여기가 정말 중요합니다.
일반적으로
거래량 ↓ → 가격 ↓
이라고 생각하기 쉽습니다.
그런데 현재 서울은 꼭 그렇지 않습니다.
오히려
거래량 ↓ + 매물 ↓ + 가격 ↑
현상이 나타나고 있습니다.
왜냐하면 집주인들도 쉽게 팔려고 하지 않기 때문입니다.
특히 토허제와 각종 대출·세제 규제가 동시에 작용하면서 매수자도 움직이기 어렵지만 매도자 역시 매물을 내놓기 어려운 구조가 만들어졌습니다.
결국 거래 가능한 매물이 적어집니다.
그런 상황에서 실수요자가 꼭 필요한 지역의 아파트를 사려고 하면, 몇 안 되는 매물 중에서 거래가 성사되기 때문에 가격이 쉽게 내려가지 않습니다.
4. 그런데 왜 “강북 중심 가격 상승”인가?
이게 이번 변화의 핵심입니다.
6월 서울 토허 신청에서 강남3구·용산의 비중은 감소했습니다.
반면 강북권 10개 구의 비중은 41.5% → 46.2%로 증가했습니다.
즉 서울 전체 거래가 줄어드는 가운데서도 상대적으로 강북 쪽으로 거래 비중이 이동하고 있습니다.
강북권 10개 구
서울시 분류상:
- 종로
- 중구
- 강북
- 노원
- 도봉
- 동대문
- 성북
- 중랑
- 서대문
- 은평
입니다.
이 지역들의 공통점은 강남권보다 상대적으로 주택 가격이 낮다는 것입니다.
5. 왜 사람들이 강북으로 이동하는가?
가장 큰 이유는 가격 차이입니다.
예를 들어 서울에서 집을 사려고 하는 사람이 있다고 해보겠습니다.
강남권 아파트가 20억~30억원이라고 하면 대출 규제가 강해질수록 필요한 자기자본이 엄청나게 커집니다.
반면 강북권의 7억~12억원대 아파트는 상대적으로 접근할 수 있는 수요층이 넓습니다.
그래서 규제가 강해질수록 오히려
고가 주택 → 중저가 주택
으로 수요가 이동할 수 있습니다.
서울시 역시 6월 강북권 신청 비중이 확대된 이유를 상대적으로 대출 부담이 낮은 실수요 거래가 강북·외곽으로 이동했기 때문으로 분석했습니다.
6. 실제 가격 상승률을 보면 더 분명하다
2026년 6월 토허 신청가격 상승률은:
| 권역 | 6월 상승률 |
| 강남3구·용산 | +3.10% |
| 강북권 10개구 | +2.86% |
| 서남권 4개구 | +2.89% |
| 한강벨트 7개구 | +1.89% |
| 서울 전체 | +2.67% |
입니다.
흥미로운 것은 강남만 오르는 시장이 아니라는 것입니다.
강북도 거의 3%에 가까운 상승률을 보였습니다.
따라서 지금 시장을 단순히
“강남 집값 상승”
이라고 보면 상당히 잘못 이해하는 겁니다.
오히려 현재는
강남의 고가 시장 + 강북의 중저가 실수요 시장이 동시에 상승하는 구조
에 가깝습니다.
7. 특히 강북에서 어떤 수요가 움직이는가?
크게 세 가지로 볼 수 있습니다.
① 실수요자
“강남은 너무 비싸다.”
→ 강북으로 이동
② 갈아타기 수요
현재 집을 팔고 더 좋은 집으로 옮기려는 사람이
“강남까지는 못 가지만 서울 안에서 더 좋은 지역으로 가자.”
→ 성북·동대문·서대문·노원 등으로 이동
③ 개발 기대 수요
강북의 일부 지역은 재개발·정비사업 기대가 존재합니다.
따라서 단순히 현재 아파트 가격만 보는 것이 아니라
“앞으로 이 동네가 어떻게 변할 것인가”
를 보고 들어가는 수요도 있습니다.
8. 토허제가 오히려 가격을 올리는 역설
여기서 굉장히 재미있는 현상이 발생합니다.
토허제의 원래 목적은 투기적 거래를 억제하는 것입니다.
그런데 규제가 강해지면 시장에서 거래 가능한 물건 자체가 줄어들 수 있습니다.
예를 들어 아파트 100채가 있는데 평소에는 10채가 매물로 나온다고 해봅시다.
규제가 강해지면 집주인이
“굳이 지금 팔 필요가 있나?”
라고 생각하면서 매물을 거둬들일 수 있습니다.
100채 중 3채만 매물로 나오는 상황이 되는 것입니다.
그런데 그 지역을 꼭 사고 싶은 사람이 5명이라면?
3개의 매물에 수요가 몰립니다.
그러면 거래량은 감소하지만 가격은 오를 수 있습니다.
그래서 지금 서울 시장을 이해할 때는
“거래량이 줄었으니까 가격도 떨어질 것이다.”
라고 단순하게 연결하면 안 됩니다.
9. 그렇다면 강북 집값은 계속 오를까?
여기에는 상당히 조심해야 합니다.
“토허 신청가격이 상승했다 = 앞으로 강북 아파트가 계속 상승한다”
는 의미는 아닙니다.
서울시 자료의 가격은 토지거래허가 신청가격을 기반으로 추정한 지표입니다.
실제 국토교통부 실거래가격지수와는 산출 방법이 다릅니다.
서울시도 이 수치는 매월 신규 데이터가 추가되면서 과거 수치가 수정될 수 있고, 실제 실거래 신고가격과 차이가 있을 수 있다고 설명합니다.
따라서 투자 판단에서는 반드시
토허 신청가격 → 실제 계약가격 → 실거래가 → 전세가격 → 거래량
순으로 확인해야 합니다.
10. 강북에서도 모든 지역이 똑같이 오르는 것은 아니다
이것도 중요합니다.
“강북이 오른다”라고 하면
강북구 전체 아파트가 다 같이 오른다
고 생각하기 쉽습니다.
그렇지 않습니다.
강북에서도 결국
① 역세권
② 대단지
③ 신축·준신축
④ 재건축·재개발 기대지역
⑤ 학군
⑥ 직주근접성
같은 조건을 가진 아파트가 먼저 움직일 가능성이 높습니다.
예를 들어 강북구 안에서도 최근 공개 데이터에서는 미아동의 허가·거래 활동이 상대적으로 크게 나타나는 것이 확인됩니다. 다만 이 데이터는 민간 집계이므로 서울시 공식 가격지표와 동일하게 보지는 않는 것이 좋습니다.
11. 그럼 현재 시장을 한 문장으로 정리하면
제가 현재 데이터를 종합해서 표현한다면:
“서울 부동산 시장이 얼어붙은 것이 아니라, 거래 가능한 수요와 매물이 줄어든 가운데 구매력이 남아 있는 실수요가 상대적으로 저렴한 강북·서남권으로 이동하면서 가격이 버티거나 상승하는 시장”
이라고 보는 게 가장 적절합니다.
12. 앞으로 가장 중요한 변수 5가지
앞으로 강북 집값을 보려면 다음 5개를 보시면 됩니다.
① 토허 신청 건수
계속 감소한다면 거래절벽이 심해지는 것입니다.
반대로 다시 증가하면 관망세가 풀리고 있다는 신호가 될 수 있습니다.
② 강북의 거래량
가격보다 오히려 중요합니다.
가격 상승 + 거래량 증가
라면 상당히 강한 상승 신호입니다.
반면
가격 상승 + 거래량 급감
이라면 매물 부족에 따른 가격 버팀 현상일 가능성이 있습니다.
③ 전세가격
강북에서 전세가격까지 올라간다면 이야기가 달라집니다.
전세가가 상승하면 실수요자의 매수 여력이 생기고 매매가격을 받쳐줄 수 있습니다.
④ 대출 규제
강북의 가장 큰 변수 중 하나입니다.
강북은 강남보다 절대가격이 낮기 때문에 대출규제가 완화되거나 실수요 대출 여건이 좋아지면 상대적으로 수혜를 받을 수 있습니다.
⑤ 세제 개편
앞으로 가장 큰 변수입니다.
보유세·양도세 등 세제가 바뀌면 집주인의 매도 의사와 매수자의 매수 시점이 동시에 바뀔 수 있습니다.
13. 투자자 입장에서 가장 중요한 포인트
현재 상황에서 “강북이 올랐으니까 강북 아무 아파트나 사자”는 접근은 위험합니다.
오히려 지금은 다음처럼 봐야 합니다.
좋은 신호
거래량 ↑
가격 ↑
전세 ↑
신고가 거래 ↑
매물 ↓
이게 동시에 나타나는 지역.
→ 실질적인 수요가 강할 가능성이 높습니다.
주의 신호
거래량 ↓
가격 ↑
매물 ↓
신고가 거래 거의 없음
→ 실제 수요가 강한 것인지, 희소 매물 몇 건 때문에 가격지표가 올라간 것인지 확인해야 합니다.
그리고 “3012건 감소”보다 더 중요한 숫자
제가 보기에는 제목의 3,012라는 숫자 자체보다 다음 흐름이 훨씬 중요합니다.
8,952건 → 6,087건 → 5,382건
즉,
4월 고점 → 5월 급감 → 6월 추가 감소
라는 2개월 연속 감소입니다.
그런데 동시에
서울 가격 +2.67%
강북 +2.86%
서남권 +2.89%
가 나타났습니다.
따라서 현재 서울 부동산의 핵심 키워드는 “거래절벽”보다는 “거래절벽 속 양극화와 수요 이동”이라고 보는 것이 더 정확합니다.