등록임대 아파트 팔고 싶어도,토허제에 재건축까지 모순 ‘곳곳’
2026년 현재 등록임대 아파트 보유자들이 왜 “정부가 집을 팔라고 하면서도 정작 팔 수 없는 구조를 만들어 놓았다”고 반발하는지를 다룬 내용입니다.
특히 핵심은 ① 등록임대 의무기간·세제혜택, ② 토지거래허가구역(토허제), ③ 재건축 조합원 지위 양도 제한, ④ 세입자의 계약갱신권이 서로 엇갈리면서 생기는 문제입니다.
최근 보도와 현재 제도 논의를 기준으로 하나씩 풀어보겠습니다.
1. 먼저 “등록임대 아파트”가 무엇인가
과거 정부는 민간 임대주택을 늘리기 위해 아파트를 임대사업자로 등록하면 일정 기간 임대하고 임대료를 일정 수준 이하로 올리는 대신 세제상 혜택을 주는 제도를 운영했습니다.
대표적으로 당시 등록임대사업자는
- 일정 기간 의무적으로 임대
- 임대료 증액 제한
- 임대기간 동안 임대주택을 임의로 처분하기 어려움
- 대신 양도세·종부세 등에서 일정한 세제 혜택
이라는 구조였습니다.
그런데 2020년 7·10 대책을 계기로 아파트 매입임대사업자 신규 등록이 사실상 폐지됐습니다.
따라서 지금 문제가 되는 사람들은 새로 등록한 사람들이 아니라 예전에 등록해서 아직 의무임대기간이 남아 있거나, 등록이 자동말소됐지만 세제상 후속 혜택을 기대하고 있던 기존 사업자들입니다. 서울에 남아 있는 아파트 등록임대 물량만 약 4만여 가구 수준으로 추산되고 있습니다.
2. 그런데 왜 지금 갑자기 문제가 커졌나?
가장 큰 이유는 시간표가 서로 안 맞기 때문입니다.
정부 입장에서는:
“등록임대 의무기간이 끝났으니 이제 팔 수 있다.”
라고 생각할 수 있습니다.
그런데 실제 집주인 입장에서는:
“팔려고 했더니 토허구역이다.”
“토허구역이라 매수자가 실거주해야 한다.”
“그런데 우리 집에는 세입자가 있다.”
“세입자가 계약갱신을 하면 당장 내보낼 수도 없다.”
“게다가 재건축 조합설립인가가 났다.”
“재건축 때문에 조합원 지위도 양도하기 어렵다.”
라는 상황이 발생합니다.
즉 ‘팔 수 있는 시점‘과 ‘실제로 팔 수 있는 시점‘이 달라지는 것입니다.
3. 토허제가 왜 등록임대 아파트 매도를 막나
여기서 토지거래허가구역, 흔히 말하는 토허제가 등장합니다.
토허구역에서는 일반적인 아파트 거래보다 매수자의 조건이 훨씬 까다로워집니다.
특히 주택의 경우 기본적으로 실거주 목적의 매수가 중요합니다.
쉽게 말하면,
일반적인 아파트
집주인 A → 세입자 B에게 전세를 줌
↓
A가 집을 C에게 매도
↓
C가 전세를 승계
같은 거래가 가능합니다.
하지만 토허구역에서는 이런 전세 낀 매수, 즉 갭투자 형태의 거래가 제한됩니다.
따라서 등록임대사업자가 집을 팔려고 해도
“제가 임대사업자로 등록해서 세입자에게 임대하고 있습니다.”
라는 상황 자체가 매수자의 실거주 요건과 충돌할 수 있습니다.
실제로 토허구역에서는 세입자가 있는 집의 매각이 상당히 어려워지는 문제가 지적돼 왔습니다. 다만 세입자가 없으면 매도가 가능한 경우도 있기 때문에 “토허제 = 무조건 매도 금지”라고 이해하면 안 됩니다.
4. 그런데 등록임대사업자는 원래 세입자를 두도록 만들어진 사람이다
여기가 가장 아이러니한 부분입니다.
등록임대사업자는 애초에
“내가 그 집에 들어가 살지 않고 세입자에게 임대하겠다.”
는 전제로 만들어진 제도입니다.
그런데 토허구역에서는 매수자가
“제가 직접 들어가 살겠습니다.”
라는 조건을 충족해야 거래가 쉬워집니다.
그러면 문제가 생깁니다.
집주인
“나는 등록임대사업자라 직접 살 수 없었는데?”
매수자
“나는 토허구역이라 실거주해야 하는데?”
세입자
“나는 아직 계약기간이 남았는데?”
세 사람의 이해관계가 충돌하는 것입니다.
5. 더 복잡한 것이 ‘계약갱신요구권’
예를 들어 보겠습니다.
등록임대 아파트의 임대의무기간이 2026년 12월에 끝난다고 해보죠.
집주인은 생각합니다.
“2027년부터 팔면 되겠구나.”
그런데 세입자가 계약갱신요구권을 행사합니다.
그러면 집주인이 생각했던 것보다 실제 매도 가능 시점이 더 늦어질 수 있습니다.
그런데 토허구역에서는 매수자가 실거주해야 합니다.
그러니까
등록임대 의무기간 종료 → 매도 가능
과
세입자 계약 종료 → 실거주 매수 가능
이라는 두 개의 시계가 서로 다르게 움직이는 것입니다.
최근 논란에서도 바로 이 부분이 핵심적인 문제로 지적되고 있습니다.
6. 여기에 재건축까지 끼어들면 상황이 훨씬 심각해진다
이제 세 번째 규제가 들어옵니다.
바로 재건축 조합원 지위 양도 제한입니다.
특히 투기과열지구에서 재건축 아파트가 일정 단계에 들어가면 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다.
쉽게 설명하면,
“이 아파트를 산 사람이 기존 집주인의 재건축 조합원 지위를 그대로 이어받는 것”
이 제한되는 것입니다.
그러면 집주인이 아파트를 팔고 싶어도 매수자가
“제가 사면 재건축 조합원 지위를 받을 수 있나요?”
라고 묻게 됩니다.
그런데 받을 수 없다면 매수자는 해당 아파트를 사는 것을 꺼릴 가능성이 커집니다.
7. 등록임대사업자에게 특히 치명적인 이유
여기서 아주 중요한 문제가 나옵니다.
재건축 조합원 지위 양도에는 일정한 예외가 있지만, 대표적으로 거론되는 것이 10년 보유 + 5년 거주 요건입니다.
그런데 등록임대사업자는?
그 집에 직접 거주하지 않고 임대하는 것이 제도의 전제였습니다.
따라서 등록임대사업자는 일반 집주인처럼
“10년 보유했고 5년 거주했습니다.”
라는 요건을 충족하기 어려운 구조입니다.
그러면 재건축이 진행된 아파트에서는
임대사업자이기 때문에 거주하지 못했고 → 거주 요건을 충족하지 못했고 → 재건축 조합원 지위 양도 예외를 적용받기 어려운
문제가 발생할 수 있습니다.
이 때문에 실제로 목동·상계동 등 재건축 추진 지역에서 등록임대사업자들의 불만이 커지고 있다는 보도가 나왔습니다.
8. 실제 사례를 하나 만들어 보면 이해가 쉽습니다
예를 들어 서울의 재건축 아파트 A를 생각해보겠습니다.
집주인 김씨가 2018년에 이 아파트를 등록임대주택으로 등록했다고 하겠습니다.
김씨는 정부 정책을 믿고
- 8년 동안 임대
- 임대료 인상 제한 준수
- 본인은 직접 거주하지 않음
이라는 의무를 지켰습니다.
그리고 2026년 또는 2027년에 의무임대기간이 끝납니다.
김씨는 생각합니다.
“이제 팔자.”
그런데 갑자기 문제가 발생합니다.
① 토허구역
매수자가 실거주해야 합니다.
→ 그런데 현재 세입자가 있습니다.
② 세입자
세입자가 계약갱신요구권을 행사합니다.
→ 당장 매수자에게 집을 넘기기 어렵습니다.
③ 재건축
그 사이 재건축 조합설립인가 등의 단계가 진행됩니다.
→ 조합원 지위 양도가 제한됩니다.
④ 김씨는 임대사업자
김씨는 의무임대기간 동안 실제 거주하지 않았습니다.
→ 거주요건을 이용한 예외 적용도 어렵습니다.
⑤ 세제혜택
정부는 기존 등록임대사업자에 대한 일부 세제혜택을 축소·폐지하는 방향으로 제도를 개편하고 있습니다.
→ 그런데 집을 팔려고 해도 규제 때문에 매도가 어렵습니다.
결국 김씨 입장에서는
“정부 정책대로 임대를 했는데, 이제 팔려고 하니 정부의 다른 정책 때문에 팔 수 없다.”
라는 상황이 되는 겁니다.
9. 그래서 제목에 ‘모순 곳곳’이라는 표현이 등장한다
이 기사의 핵심을 한 문장으로 줄이면 이것입니다.
한쪽 정책에서는 “임대주택을 팔라”고 하고, 다른 정책에서는 “그 집을 임대 상태로는 팔기 어렵게” 만들어 놓았다는 것.
정책 목표가 서로 충돌한다는 주장입니다.
구조적으로 보면 이렇습니다.
| 정책 | 정부가 원하는 것 | 등록임대사업자에게 발생하는 문제 |
| 등록임대제도 | 임대주택 공급 | 장기간 집을 임대해야 함 |
| 임대료 규제 | 세입자 보호 | 시세보다 낮은 임대료 가능성 |
| 토허제 | 투기·갭투자 차단 | 세입자 낀 매도 어려움 |
| 실거주 의무 | 투기수요 차단 | 임대주택 매수자 제한 |
| 재건축 조합원 지위 양도 제한 | 투기 차단 | 재건축 아파트 매도 어려움 |
| 세제혜택 축소 | 과도한 세제혜택 정상화 | 보유세·양도세 부담 증가 가능 |
| 계약갱신권 | 임차인 보호 | 매도 시점 지연 가능 |
각각의 정책만 보면 목적이 있습니다.
문제는 이것들이 한 사람의 한 채의 아파트에 동시에 적용될 때입니다.
10. 특히 ‘세금’ 문제가 매우 중요하다
여기서 단순히
“집을 못 팔아서 불편하다.”
정도의 문제가 아닙니다.
세금 혜택의 시간제한과 연결돼 있기 때문입니다.
정부는 기존 등록임대사업자의 의무임대기간이 종료된 주택에 대해 일정 기간 내 처분하면 기존의 양도세 관련 혜택을 인정하는 방향의 세제개편을 추진하고 있습니다.
최근 보도에 따르면 의무임대기간이 종료된 매입임대주택을 2027년 말까지 처분하는 경우 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제(50%) 혜택을 인정하는 방안이 논란이 되고 있습니다.
그런데 문제가 있습니다.
정부가
“2027년 말까지 팔면 혜택을 인정하겠습니다.”
라고 해도,
집주인이
“그런데 2027년까지 팔 수가 없습니다.”
라고 하면 어떻게 되느냐는 것입니다.
11. 이것이 ‘정책의 시간표 충돌’이다
아주 중요한 포인트입니다.
정부의 세제 시간표
2026 → 의무임대 종료
↓
2027 → 매각
↓
세제혜택 유지
그런데 실제 집주인의 시간표는
2026 → 임대차계약 유지
↓
2027 → 계약갱신 가능
↓
재건축 진행
↓
토허제 유지
↓
매수자 실거주 불가능
↓
매도 실패
가 될 수 있습니다.
그러면
세제혜택을 받으려면 팔아야 하는 기간과 실제로 팔 수 있는 기간이 서로 맞지 않는 것
입니다.
이것이 최근 등록임대사업자들이 가장 강하게 문제 삼는 부분입니다.
12. 더 큰 문제는 ‘재건축’이다
재건축 아파트는 일반 아파트와 달리 시간이 갈수록 거래 규제가 강해질 수 있습니다.
예를 들어
재건축 초기
→ 거래 가능
↓
조합설립인가
→ 조합원 지위 양도 제한 문제 발생
↓
사업시행인가
→ 거래 제약 강화
↓
관리처분인가
→ 권리관계 더욱 복잡
이런 식입니다.
따라서 등록임대사업자 입장에서는
“임대기간 끝나면 팔겠다.”
라고 계획을 세웠는데,
그 사이 재건축 절차가 예상보다 빨리 진행되면 매도할 수 있는 창구 자체가 닫혀버릴 가능성이 있습니다.
실제로 최근 보도에서도 재건축·재개발 등 정비사업 때문에 처분이 제한되는 경우에 대한 별도의 경과조치가 필요하다는 의견이 나왔습니다.
13. 신탁방식 재건축은 또 다른 사각지대다
여기서 상당히 전문적인 문제가 하나 더 있습니다.
일반적인 재건축은 조합을 만들어 진행하는 경우가 많습니다.
그런데 최근에는 신탁방식 정비사업도 있습니다.
이 경우 기존의 일반적인 조합 방식과 법적 구조가 다르기 때문에,
“재건축 아파트는 일정 시점 이후 매각할 수 있는 유예기간을 주겠다.”
라는 제도가 신탁방식까지 똑같이 적용되는지 문제가 생길 수 있습니다.
최근 정부 관계자도 이 부분에 대해 다시 검토하겠다는 취지의 입장을 밝혔습니다.
14. 그러면 정부는 아무 대책도 안 내놓고 있느냐?
그렇지는 않습니다.
현재 정치권과 정부 내부에서도 이 문제를 인식하고 있습니다.
최근 논의되는 것은 크게 보면
① 세제혜택 폐지 시기 조정
기존 등록임대사업자가 규제 때문에 바로 매도하기 어려운 만큼 장기보유특별공제 등 세제혜택 축소 시기를 늦추는 방안이 거론되고 있습니다.
② 토허제 실거주 유예
토허구역에서 세입자가 있는 집의 경우 일정 조건에서 기존 임대차계약 종료까지 실거주 의무를 유예하는 방안 등이 논의돼 왔습니다.
현재 제도상 관련 유예가 올해 말까지인 부분 때문에 추가 연장 여부가 중요한 쟁점입니다.
③ 거주주택 비과세 특례
등록임대사업자가 다른 거주주택을 팔 때 적용되는 비과세 특례 기간 등에 대해서도 보완 가능성이 검토되고 있습니다.
④ 재건축·재개발 경과조치
재건축이나 신탁방식 정비사업 때문에 집을 팔 수 없는 경우에 대해서는 별도 유예나 특례가 필요한 것 아니냐는 논의가 나오고 있습니다.
15. 그런데 아직 중요한 것은 ‘확정된 법’과 ‘검토 중인 방안’을 구별해야 한다는 것
이 부분은 상당히 중요합니다.
뉴스를 보면
“정부가 검토한다.”
“여당에서 논의한다.”
“보완책을 마련한다.”
는 내용이 많이 나옵니다.
하지만 이것이 곧
“법이 이미 바뀌었다.”
라는 의미는 아닙니다.
예를 들어 최근 토론회에서도 정부 관계자가 등록임대사업자의 거주주택 비과세 특례를 5년 유지하는 방안, 신탁방식 정비사업의 사각지대 등을 검토하겠다는 취지의 발언을 했지만, 이는 당시 기준으로 검토 단계인 부분이 있습니다.
따라서 실제 매도를 계획하는 사람이라면 반드시 현재 시행 중인 법령·시행령과 본인 주택의 지정일 및 재건축 사업 단계를 따져봐야 합니다.
16. 이 문제를 가장 쉽게 그림으로 보면
[과거 정부 정책]
↓
등록임대사업자로 등록
↓
8~10년 장기 임대
↓
임대료 5% 이내 인상 등
의무사항 준수
↓
“이제 팔아야겠다”
↓
┌──────────────┐
│ │
토허제 재건축
│ │
매수자 실거주 조합원 지위
필요 양도 제한
│ │
└──────┬───────┘
↓
세입자 존재
↓
계약갱신 가능
↓
당장 실거주 불가
↓
매수자 부족
↓
매도 지연
↓
세제혜택 시한 도래
↓
“팔고 싶어도 못 판다”
이게 바로 기사에서 말하는 ‘모순‘의 핵심 구조입니다.
17. 그런데 여기서 반드시 구별해야 할 것
“등록임대 아파트는 팔 수 없다”는 말은 정확하지 않습니다.
정확히는
등록임대주택이라는 이유 하나만으로 무조건 매도가 금지되는 것은 아니지만, 토허제·임대차·재건축·조합원 지위 양도 제한 등이 겹치면 현실적인 매도가 매우 어려워질 수 있다.
입니다.
특히 어느 지역인지, 토허구역인지, 투기과열지구인지, 재건축이 어느 단계인지, 임대 의무기간이 끝났는지, 세입자 계약이 언제 끝나는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
18. 결국 정부가 풀어야 할 핵심은 ‘퇴로’다
등록임대사업자들이 요구하는 것은 단순히
“세금을 깎아달라.”
만은 아닙니다.
더 본질적인 요구는
“과거 정부 정책을 믿고 의무를 다한 사람에게 최소한 정상적으로 시장에서 빠져나갈 수 있는 시간을 달라.”
는 것입니다.
왜냐하면 등록임대사업자는 일반적인 투자자와 달리 정부가 만든 제도에 따라 장기간 임대 의무를 수행한 사람이기 때문입니다.
그런데 의무를 다한 순간에
- 세제혜택 축소
- 토허제
- 재건축 조합원 지위 양도 제한
- 세입자 보호
- 대출규제
등이 동시에 적용되면 ‘보유는 강제되고 매도는 제한되는‘ 결과가 발생할 수 있습니다.
그래서 현재 논쟁의 핵심은 세제혜택을 계속 줄 것이냐 말 것이냐뿐 아니라, 기존 등록임대사업자에게 충분한 경과기간과 매도 출구를 마련할 것이냐입니다.
한마디로 정리하면
등록임대사업자 입장에서는
“정부가 시키는 대로 8~10년 임대하고 임대료도 마음대로 못 올렸는데, 이제 팔려고 하니 토허제 때문에 매수자는 실거주해야 하고, 세입자는 계약갱신을 요구할 수 있고, 재건축은 조합원 지위 양도가 막힐 수 있으며, 그 사이 세제혜택 종료 시한까지 다가온다.”
라는 것이 이번 논란의 본질입니다.
그리고 2026년 9월 현재 이 문제는 실제로 정치권·정부에서 보완책을 검토하고 있는 진행형 이슈입니다. 특히 2027년 말까지의 처분기한, 토허구역 실거주 유예, 재건축·신탁방식 정비사업의 경과조치가 앞으로 매우 중요한 쟁점입니다.