금융권 PF 연체율 10년 만에 최고,당국 지원, 2금융권 숨통 틀까
“부동산 PF가 전체적으로 다시 무너지고 있다”기보다는, 이미 상당 부분 정리했는데도 남아 있는 취약 사업장의 부실이 다시 커지고 있고, 특히 저축은행·상호금융·증권사 등 2금융권의 부담이 크다. 그래서 정부가 ‘살릴 사업장은 돈을 넣고, 살리기 어려운 사업장은 정리하는’ 방식으로 지원을 확대하고 있다는 내용입니다.
현재 시점인 2026년 9월 기준으로 아주 자세히 풀어보겠습니다.
1. 먼저 PF가 뭔가?
PF(Project Financing)는 부동산 개발사업의 미래 사업성을 보고 돈을 빌려주는 금융입니다.
예를 들어 보겠습니다.
어떤 시행사가 아파트 1,000세대를 짓는다고 합시다.
사업비가 총 5,000억 원이라고 가정하면,
- 시행사 자기자본: 500억
- 금융회사 PF 대출: 4,500억
식으로 사업을 진행할 수 있습니다.
그런데 아파트를 짓기 전에 토지를 사고 인허가를 받아야 하죠.
그래서 PF에는 크게 두 단계가 있습니다.
① 브리지론
사업 초기 단계에서 필요한 돈입니다.
토지 매입, 인허가, 초기 사업비 등에 사용합니다.
위험이 높기 때문에 금리가 높습니다.
② 본PF
인허가가 어느 정도 끝나고 실제 착공 단계에 들어가면 본격적으로 PF를 일으킵니다.
상대적으로 사업의 불확실성이 낮아집니다.
문제는 브리지론에서 본PF로 넘어가지 못하는 사업장입니다.
금리는 계속 나가는데 사업은 진행되지 않으면 결국 연체가 발생합니다.
2. 그런데 지금 PF 연체율이 얼마나 올라간 건가?
2026년 1분기 말 기준 금융권 전체 PF 대출 연체율은
4.65%
입니다.
작년 말에는 **3.88%**였기 때문에 불과 3개월 만에
+0.77%포인트
올라갔습니다.
그리고 2016년 3분기 4.95% 이후 약 10년 만에 가장 높은 수준입니다.
흐름을 보면:
| 시점 | PF 연체율 |
| 2024년 2분기 | 3.56% |
| 2024년 3분기 | 3.51% |
| 2024년 4분기 | 3.42% |
| 2025년 1분기 | 4.49% |
| 2025년 2분기 | 4.39% |
| 2025년 3분기 | 4.24% |
| 2025년 4분기 | 3.88% |
| 2026년 1분기 | 4.65% |
즉,
2025년에는 내려가는 듯했는데 2026년 들어 다시 급격하게 올라온 것이 핵심입니다.
3. 그런데 더 중요한 게 있습니다.
PF 대출 잔액은 오히려 줄고 있습니다.
이게 이번 상황을 이해하는 데 굉장히 중요합니다.
금융권 PF 대출 잔액은
- 2024년 1분기: 134.2조원
- 2024년 말: 128.1조원
- 2025년 말: 116.0조원
- 2026년 1분기: 115.5조원
으로 감소했습니다.
2년 동안 약 18.7조원 감소했습니다.
그러니까
“PF 전체 규모가 폭발적으로 커져서 연체율이 올라갔다”
라고 이해하면 정확하지 않습니다.
오히려
PF 규모 자체는 상당히 줄였는데, 남아 있는 취약 사업장에서 연체가 증가하고 있다
는 게 현재 상황에 더 가깝습니다.
4. 그래서 왜 ’10년 만에 최고’라는 표현이 나오는가?
연체율은
연체된 PF 대출 ÷ 전체 PF 대출
입니다.
전체 PF가 100조에서 80조로 줄었다고 해도,
정상 사업장 대출이 빠르게 줄고 부실 사업장의 대출이 남으면 연체율은 오히려 올라갈 수 있습니다.
쉽게 말하면:
과거
100개 사업장 중
- 정상 90개
- 위험 10개
였다면,
구조조정 이후
부실 사업장 30개를 정리하고
- 정상 60개
- 위험 10개
만 남을 수 있습니다.
전체 PF는 줄었지만 남은 PF에서 위험 사업장이 차지하는 비중은 높아지는 것입니다.
현재 상황에 이런 성격이 섞여 있습니다.
5. 가장 심각한 곳은 어디인가?
여기서 기사 제목의 핵심인 “2금융권“이 나옵니다.
2금융권에는 대표적으로
- 저축은행
- 상호금융
- 여신전문금융회사
- 증권사
등이 있습니다.
이들은 은행보다 상대적으로 위험도가 높은 부동산 개발사업에 자금을 공급해온 경우가 많았습니다.
그래서 PF 문제가 발생하면 충격이 더 크게 나타날 수 있습니다.
6. 상호금융은 특히 충격이 큽니다.
2025년 말 상호금융 PF 연체율은
0.17%
였는데,
2026년 1분기에는 무려
5.51%
가 됐습니다.
무려 5.34%포인트 상승입니다.
2015년 말 6.54% 이후 가장 높은 수준입니다.
이건 상당히 큰 변화입니다.
다만 여기서 주의해야 합니다.
0.17% → 5.51%라는 숫자만 보면
“상호금융 PF가 거의 전부 망가졌다”
고 생각할 수 있는데, 그렇게 해석하면 안 됩니다.
연체율은 전체 PF 대출 중 연체된 비율이고, PF 전체 사업장의 손실률이나 금융회사 전체의 부실률과 같은 개념이 아닙니다.
7. 저축은행도 상당히 어렵습니다.
저축은행 PF 연체율은
1.82% → 3.12%
로 상승했습니다.
즉 1.30%포인트 상승했습니다.
그리고 PF 고정이하여신비율은 16.18% 수준까지 올라갔습니다.
여기서 ‘고정이하여신’이라는 개념도 중요합니다.
8. 연체율과 고정이하여신은 어떻게 다른가?
연체율
“돈을 제때 못 갚고 있느냐?”
를 보는 지표입니다.
고정이하여신
“이 대출의 회수 가능성이 상당히 떨어졌느냐?”
를 보는 좀 더 심각한 건전성 지표라고 생각하면 됩니다.
따라서
연체율 상승 + 고정이하여신비율 상승
이 동시에 나타난다면 금융회사 입장에서는 상당히 부담스럽습니다.
전체 금융권 PF 고정이하여신비율도
9.30% → 10.04%
로 올라가 10%를 넘었습니다.
9. 증권사는 숫자가 더 심각합니다.
증권사 PF 대출 연체율은
28.38% → 30.43%
로 상승했습니다.
그리고 세부적으로 보면
브리지론
46.93%
본PF
23.18%
입니다.
즉 증권사 PF의 경우 특히 초기 단계 사업장의 위험이 매우 크게 나타나고 있는 것입니다.
왜냐하면 브리지론은 토지 확보나 인허가 등 사업 초기 위험을 부담하기 때문입니다.
10. 은행은 어떨까?
은행도 PF 연체율이 올라갔습니다.
0.82% → 1.32%
입니다.
하지만 2금융권과 비교하면 상대적으로 낮습니다.
2017년 말 1.36% 이후 가장 높은 수준이긴 합니다.
이 차이가 상당히 중요합니다.
즉,
PF 문제가 금융권 전체에 동일한 강도로 퍼져 있는 것은 아닙니다.
특히 상대적으로 위험도가 높은 사업장에 많이 노출된 금융회사에서 충격이 크게 나타납니다.
11. 그런데 정부가 왜 돈을 풀려고 하는가?
여기에는 두 가지 문제가 있습니다.
문제 ① 정상 사업장까지 돈이 막힐 수 있음
PF 문제가 커지면 금융회사 입장에서는
“부동산 PF는 위험하다.”
라고 생각할 수 있습니다.
그러면 실제로 사업성이 좋은 프로젝트까지 대출을 받기 어려워질 수 있습니다.
결국
PF 부실 → 금융기관 보수화 → 정상 사업장 자금 부족 → 착공 지연 → 주택 공급 감소
라는 악순환이 생길 수 있습니다.
12. 문제 ② 부실 사업장을 무조건 살릴 수도 없음
반대로 정부가 모든 PF에 돈을 넣으면 이것도 문제가 됩니다.
사업성이 없는 프로젝트까지 연명시키면
좀비 PF
가 생길 수 있기 때문입니다.
그래서 현재 금융당국의 방향은 상당히 명확합니다.
정상 사업장
→ 돈을 공급한다.
회생 가능한 사업장
→ 구조조정·재구조화를 지원한다.
회생 가능성이 낮은 사업장
→ 매각·경공매 등을 통해 정리한다.
즉,
“PF 전체를 살리겠다“가 아니라 “살릴 PF와 정리할 PF를 구분하겠다“
는 전략입니다.
금융위원회도 정상 사업장에는 신규자금 공급을 유도하면서 부실 사업장은 재구조화·정리를 추진하는 방향을 공식적으로 제시하고 있습니다.
13. 그래서 나온 게 ‘신디케이트론’ 확대입니다.
이번 대책에서 상당히 중요한 부분입니다.
기존에는 은행·보험권이 함께 돈을 빌려주는
PF 신디케이트론
규모가 1조원이었습니다.
이를
5조원
으로 확대합니다.
신디케이트론은 쉽게 말하면
한 금융회사가 혼자 큰 위험을 떠안는 게 아니라 여러 금융회사가 함께 돈을 넣는 구조
입니다.
예를 들어 5,000억원이 필요한 사업장이 있다고 해보죠.
한 은행이 혼자 5,000억원을 빌려주기는 부담스러울 수 있습니다.
하지만
- A은행 1,500억
- B은행 1,000억
- C은행 1,000억
- 보험사 1,000억
- 기타 500억
식으로 여러 금융기관이 나눠서 자금을 공급하면 위험을 분산할 수 있습니다.
14. HUG 보증도 확대합니다.
브리지론 단계에서 가장 중요한 문제가
“이 사업에 돈을 빌려줘도 되는가?”
입니다.
그래서 정부가 보증을 제공하면 금융기관의 부담이 줄어듭니다.
이번 방안에서는 HUG PF 보증을 확대해 브리지론 단계에서 2028년까지 건축비의 70% 수준, 서울 사업장은 80%까지 보증하는 방안 등이 제시됐습니다. 중소건설사 전용 PF 보증도 도입됩니다.
15. 캠코펀드도 중요합니다.
정부는 부실 PF 사업장을 정상화하기 위해
캠코 PF 정상화 지원펀드 3조원 이상
을 새로 조성할 계획입니다.
또 금융권 자체 정상화 펀드도
7.3조원 → 10조원
으로 확대합니다.
이게 무슨 의미냐면,
부실 사업장을 그냥 놔두는 것이 아니라
싼 가격에 인수 → 구조조정 → 사업 정상화 → 재매각
같은 과정을 진행할 수 있는 돈을 마련하는 겁니다.
16. 그런데 질문하신 핵심입니다.
“이렇게 지원하면 2금융권 숨통이 트일까?”
단기적으로는 도움이 될 가능성이 있습니다.
하지만 2금융권 전체의 PF 문제가 해결된다고 보기는 어렵습니다.
왜냐하면 정부 지원의 목적이
“부실 PF를 전부 금융권이 떠안아라”
가 아니기 때문입니다.
오히려 정책의 방향은
정상 사업장
자금 공급
↓
회생 가능 사업장
재구조화
↓
회생 불가능 사업장
매각·정리
입니다.
따라서 2금융권 입장에서 보면 모든 PF가 좋아지는 정책은 아닙니다.
17. 오히려 일부 2금융권에는 ‘양날의 검’입니다.
예를 들어 저축은행이 어떤 지방 사업장에 500억원을 빌려줬다고 해보겠습니다.
그 사업장이
- 토지 확보 완료
- 인허가 완료
- 분양 가능성 높음
- 시공사 안정적
이라면 정부 보증이나 신디케이트론 등을 통해 차환·추가자금 조달이 가능해질 수 있습니다.
그러면 저축은행 입장에서는
연체 → 정상화
가 가능해집니다.
18. 반대로 이런 사업장은 어떨까요?
- 토지 확보가 안 됨
- 인허가 지연
- 분양성이 낮음
- 지방 미분양 위험
- 공사비 상승
- 사업비 부족
- 시행사 자기자본 부족
이런 사업장은 정부 지원이 있다고 해도 금융기관이 적극적으로 돈을 넣기 어렵습니다.
결국
매각 또는 경공매
로 갈 가능성이 높습니다.
그래서 이번 정책을 단순히
“정부가 PF에 돈을 풀었다.”
라고 이해하면 절반만 보는 것입니다.
실제로는
“정부가 PF 시장의 돈줄을 다시 연결하면서 동시에 부실 사업장은 더 빨리 정리하려는 것“
에 가깝습니다.
19. 또 하나 중요한 숫자가 있습니다.
2026년 3월 말 기준으로
유의(C)·부실우려(D) PF 익스포저가 16.4조원
입니다.
작년 말에는 14.7조원이었으므로
1.7조원 증가했습니다.
이게 상당히 중요합니다.
왜냐하면 PF 대출 잔액은 줄고 있는데
부실 위험이 높은 PF는 오히려 늘었다
는 뜻이기 때문입니다.
20. 그러면 정부가 지금 가장 신경 쓰는 건 무엇인가?
크게 두 가지입니다.
① 정상 PF의 자금 공급
돈이 필요한데 금융회사들이 무서워서 돈을 안 빌려주는 상황을 막는 것입니다.
② 부실 PF의 정리
계속 돈만 넣으면서 연명시키는 것을 막는 것입니다.
금융당국은 2026년 3월 말까지 유의·부실우려 사업장 가운데 18.9조원 규모를 정리·재구조화했다고 밝혔습니다.
21. 그런데 왜 연체율이 다시 올라갔을까?
여러 요인이 겹쳐 있습니다.
① 건설원가 상승
철근, 인건비, 각종 자재비 등이 상승하면서 사업비가 커졌습니다.
예전에는 1,000억원이면 가능했던 사업이 1,200억원이 필요해질 수 있습니다.
그런데 추가 자금 조달이 안 되면 문제가 생깁니다.
② 높은 금융비용
PF는 빚이 많기 때문에 금리가 높아지면 사업성이 빠르게 악화됩니다.
예를 들어 1,000억원을 빌렸는데 금리가 5%라면 연 이자는 50억원입니다.
금리가 8%라면 80억원입니다.
3%p 차이만으로도 매년 30억원의 비용이 추가됩니다.
사업이 지연되면 이 비용이 계속 누적됩니다.
③ 분양시장 불확실성
아파트를 지어도 잘 팔릴지 확신할 수 없으면 금융기관이 대출해주기 어려워집니다.
특히 지방이나 수요가 약한 지역의 사업장은 위험이 더 커질 수 있습니다.
④ 사업 지연
PF에서 가장 무서운 것이 시간입니다.
사업이 6개월 지연되면
- 이자 발생
- 시행사 비용 발생
- 토지비용 증가
- 공사비 증가
- 금융비용 증가
등이 겹칩니다.
그래서 원래 수익률이 10%였던 사업이 시간이 지나면서 5%, 0%, 심하면 마이너스로 내려갈 수 있습니다.
22. 그런데 긍정적인 부분도 있습니다.
현재 PF 시장이 전부 얼어붙은 것은 아닙니다.
금융위원회에 따르면 2026년 1분기 PF 신규 취급액은 16.8조원으로 전년 동기보다 5.6조원, 약 50% 증가했습니다.
즉,
돈이 필요한 모든 사업장에 돈이 안 들어가는 것은 아니다.
오히려 사업성이 좋은 사업장에는 자금이 공급되고 있다는 의미입니다.
이게 정부가 말하는 선별적 정상화의 근거입니다.
23. PF 익스포저 자체도 계속 감소하고 있습니다.
2026년 3월 말 금융권 PF 익스포저는
169.8조원
으로 전분기보다 4.5조원 감소했습니다.
금융위가 제시한 흐름은:
216.5조원 → 210.4조원 → 202.3조원 → 190.8조원 → 186.6조원 → 177.9조원 → 174.3조원 → 169.8조원
입니다.
따라서 PF 문제의 성격이
“규모가 계속 폭증하는 위기“
라기보다는
“전체 규모를 줄여가는 과정에서 취약 사업장의 손실과 연체가 표면화되는 과정“
이라고 보는 게 더 정확합니다.
24. 그럼 부동산 가격에는 어떤 영향을 줄까?
이 부분은 상당히 중요합니다.
PF 구조조정이 잘 진행되면
좋은 시나리오
부실 PF 정리
↓
우량 사업장에 자금 공급
↓
착공 증가
↓
주택 공급 증가
↓
건설사·금융회사 부실 위험 감소
라는 흐름이 가능합니다.
반대로 구조조정이 제대로 안 되면
부실 PF 장기화
↓
금융회사 손실 확대
↓
대출 보수화
↓
건설사 자금난
↓
착공 지연
↓
주택 공급 감소
로 이어질 수 있습니다.
25. 그렇다면 2금융권은 당장 좋아지는가?
여기서는 두 가지를 나눠서 봐야 합니다.
단기
유동성 측면에서는 도움
을 받을 수 있습니다.
특히 차환이 막혀 있던 정상 또는 정상화 가능 PF에 돈이 들어오면 금융회사가 당장 회수하지 못했던 대출을 정상화할 수 있습니다.
중장기
손실 인식은 오히려 커질 가능성도 있습니다.
왜냐하면 구조조정을 본격화하면 지금까지 장부상으로 버티던 부실 PF를 실제 가격에 매각해야 하기 때문입니다.
예를 들어
저축은행이 100억원을 빌려줬는데
실제 사업장 가치가 70억원밖에 안 된다면,
결국 30억원 손실을 인식해야 할 수 있습니다.
따라서
“지원 = 무조건 금융회사 실적 개선“
은 아닙니다.
26. 오히려 이번 정책의 핵심은 ‘옥석 가리기’입니다.
정부 정책을 아주 단순하게 정리하면:
| 사업장 | 정부·금융권의 방향 |
| 사업성 좋음 | 신규자금 공급 |
| 일시적 자금난 | 보증·차환 지원 |
| 정상화 가능 | 재구조화 |
| 사업성 불확실 | 추가 심사 |
| 사업성 매우 낮음 | 매각·경공매 |
| 부실 PF | 정리 |
즉 모든 시행사를 살리는 정책이 아닙니다.
27. 개인 투자자 입장에서 특히 봐야 할 것
만약 이 기사를 보고
“그러면 저축은행 주식이나 금융주가 오르나?”
또는
“건설주가 좋아지는 건가?”
라고 생각한다면 PF 연체율 하나만 보면 안 됩니다.
다음 지표를 같이 봐야 합니다.
① PF 연체율
당연히 중요합니다.
② 고정이하여신비율
실질적인 부실 여부를 봅니다.
③ PF 익스포저
전체 위험 노출액이 줄어드는지 봐야 합니다.
④ 유의·부실우려 익스포저
앞으로 손실로 연결될 가능성이 있는 사업장의 규모입니다.
⑤ 정리·재구조화 규모
부실 PF를 실제로 얼마나 털어내고 있는지를 봅니다.
⑥ 신규 PF 취급액
정상 사업장에 실제로 새로운 돈이 들어오는지를 봐야 합니다.
28. 지금 상황을 한 장으로 정리하면
현재 한국 PF 시장은 다음과 같습니다.
① PF 전체 규모
↓
감소 중
② 정상 사업장 신규 PF
↓
증가
③ 전체 PF 연체율
↓
상승
④ 2금융권 부실
↓
상대적으로 심각
⑤ 유의·부실우려 PF
↓
다시 증가
⑥ 정부 지원
↓
확대
⑦ 부실 PF 정리
↓
계속 진행
따라서 겉으로 보면 서로 모순되는 현상이 동시에 나타납니다.
PF 규모는 줄어드는데 연체율은 오른다.
이게 지금 상황을 가장 잘 설명하는 문장입니다.
29. 앞으로 가장 중요한 변수
앞으로 PF 시장이 실제로 안정되는지를 보려면 저는 다음 5개 숫자를 계속 봐야 한다고 봅니다.
1️⃣ PF 연체율
4.65%가 다시 내려오는가?
2️⃣ 유의·부실우려 PF
16.4조원이 다시 감소하는가?
3️⃣ 정리·재구조화
분기당 수천억원 수준에서 다시 큰 폭으로 늘어나는가?
4️⃣ 신규 PF
사업성이 좋은 사업장으로 실제 신규자금이 계속 들어가는가?
5️⃣ 2금융권
특히
- 상호금융
- 저축은행
- 증권사
의 연체율과 충당금 부담이 안정되는가?
이 5개가 개선되면 “PF 구조조정이 실제로 작동하고 있다“고 판단할 수 있는 근거가 강해집니다.
30. 결론
이번 기사의 제목인
“금융권 PF 연체율 10년 만에 최고…당국 지원, 2금융권 숨통 틀까“
를 가장 쉽게 해석하면 이렇습니다.
PF 위기는 아직 끝나지 않았습니다.
특히 2026년 1분기에 PF 연체율이 **4.65%**까지 올라 2016년 이후 가장 높은 수준이 됐고, 상호금융·저축은행·증권사 등 2금융권의 부담이 상대적으로 큽니다.
하지만 동시에 PF 익스포저는 계속 감소하고 있고, 정상 사업장에 대한 신규 PF 공급은 증가하고 있습니다.
그래서 지금 정부가 하는 일은 “부동산 PF를 전부 구제하는 것“이 아니라,
돈을 넣으면 살아날 사업장은 보증·신디케이트론 등으로 살리고, 돈을 넣어도 회복하기 어려운 사업장은 캠코펀드·매각·경공매 등을 통해 정리하는 것
이라고 이해하는 것이 정확합니다.
따라서 2금융권에는 분명 숨통을 틔워주는 효과가 있을 수 있지만, 모든 2금융권 PF가 살아나는 것은 아닙니다. 오히려 구조조정 과정에서 부실 사업장의 손실을 현실화해야 하는 금융회사도 생길 수 있습니다.
그리고 가장 중요한 포인트는 “연체율이 최고치냐“보다 앞으로 연체율과 유의·부실우려 익스포저가 실제로 내려가기 시작하느냐입니다. 이것이 PF 정상화의 진짜 시험대입니다.
현재 금융당국은 2026년 중 정상 사업장 자금 공급과 부실 사업장 정리를 병행하고 있으며, 한시적 금융규제 완화 조치 일부도 연말까지 연장했습니다