기존 공공 재개발도 5년째 착공 ‘0’인데,‘닥공’ 하겠다는 정부

기존 공공 재개발도 5년째 착공 ‘0’인데,‘닥공’ 하겠다는 정부

1. 제목부터 쉽게 풀어보면

“기존 공공 재개발도 5년째 착공 ‘0’인데… ‘닥공’ 하겠다는 정부”

이 말에는 크게 두 가지 이야기가 들어 있습니다.

① 기존 공공재개발

2020년부터 정부와 서울시가 추진한 제도입니다.

핵심 아이디어는 간단합니다.

“민간 재개발이 주민 갈등·사업성·인허가 문제 때문에 너무 오래 걸리니까 LH·SH 같은 공공기관이 시행자로 참여해서 더 빨리 진행하자.”

그래서 일반적인 재개발보다 여러 혜택을 줬습니다.

• 용적률 완화
• 종상향
• 인허가 지원
• 통합심의
• 사업비 금융지원
• 공공주택 공급을 조건으로 한 각종 인센티브

당시에는 이런 방식으로 10년 안팎 걸리던 정비사업을 5년 정도로 단축하겠다는 취지가 강했습니다.

그런데 문제가 생겼습니다.

2021년에 첫 후보지들이 선정됐는데 5년이 넘은 현재까지 실제 착공까지 간 곳이 거의 아니라, 서울 공공재개발 35곳 기준으로 착공한 곳이 0곳이라는 지적이 나온 겁니다.

2. 정말 심각한 것은 ‘착공 0’이라는 숫자 자체입니다

여기서 재개발의 진행 단계를 알아야 합니다.

대략 이렇게 갑니다.

후보지 선정

↓

정비계획

↓

정비구역 지정

↓

조합 또는 주민대표회의

↓

사업시행인가

↓

관리처분인가

↓

이주·철거

↓

착공

↓

준공·입주

즉,

“후보지로 선정됐다 = 아파트가 곧 지어진다”가 아닙니다.

아주 먼 이야기입니다.

2025년 9월 말 기준으로 공공재개발·재건축 전체 45곳을 보면, 23곳이 여전히 후보지 단계였습니다. 사업시행인가까지 간 곳도 극히 적었고 실제 착공은 0곳이었습니다.

그래서 부동산에서 중요한 숫자는

“몇 만 가구를 추진한다”

가 아니라

“몇 가구가 실제 착공했느냐”

입니다.

3. 왜 후보지를 많이 발표해도 집이 안 지어질까요?

이게 이 기사에서 가장 중요한 부분입니다.

예를 들어 정부가

“재개발 후보지 10곳, 2만 가구를 선정했습니다!”

라고 발표했다고 해보겠습니다.

그러면 뉴스만 보면 공급이 엄청 늘어난 것처럼 보입니다.

하지만 실제로는

후보지 선정 → 정비계획 → 주민동의 → 정비구역 지정 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주 → 철거 → 착공

이라는 긴 과정이 남아 있습니다.

따라서 후보지 2만 가구가 생겼다고 해서

“2만 가구가 곧 공급된다”

고 생각하면 안 됩니다.

오히려 착공까지 살아남는 사업이 얼마나 되는지가 핵심입니다.

4. 그런데 왜 공공이 들어가도 안 빨라질까요?

여기서 굉장히 중요한 오해가 하나 있습니다.

많은 사람들이

“LH나 SH가 들어오면 정부가 하는 사업이니까 빨리 진행되는 것 아니야?”

라고 생각합니다.

그런데 공공기관이 시행자로 들어오는 것과 사업 자체가 빨리 진행되는 것은 별개의 문제입니다.

가장 큰 문제가 주민 동의와 사업성입니다.

주민 입장에서는

재개발을 하면 새 아파트를 받을 수 있지만,

동시에

• 추가분담금
• 이주비
• 이주 기간
• 공사비
• 감정평가
• 종전자산 평가
• 신축 아파트 분양가
• 임대주택 비율
• 공공기여

등의 문제가 발생합니다.

결국 주민 입장에서는

“그래서 내가 돈을 얼마나 내야 하는데?”

가 가장 중요합니다.

공공기관이 들어온다고 이 문제가 자동으로 해결되는 게 아닙니다.

5. 특히 최근 공사비 폭등이 치명적입니다

예전에는

재개발 → 용적률 올림 → 아파트 많이 지음 → 일반분양 → 사업비 확보

라는 구조가 비교적 잘 작동했습니다.

그런데 최근 몇 년 사이

• 건설자재 가격 상승
• 인건비 상승
• 금융비용 상승
• PF 비용 상승
• 공사비 상승

등이 겹쳤습니다.

그러면 사업성이 떨어집니다.

예를 들어 아주 단순하게,

예전에는

아파트 1채 분양해서 얻는 수익 > 건축비 + 금융비용

이었다면,

공사비가 급등하면

아파트 1채 분양해서 얻는 수익 ≈ 건축비 + 금융비용

이 되어버립니다.

그러면 조합원에게 돌아갈 이익이 줄어듭니다.

결국 주민들이

“이렇게까지 해서 재개발해야 하나?”

라고 생각할 수 있습니다.

공공재개발이라고 해서 이 경제적 계산에서 자유로운 것은 아닙니다. 실제로 공공재개발 사업 지연 원인으로 사업성·동의·공사비·금융비용 등이 지적되고 있습니다.

6. 실제 사례를 보면 더 이해하기 쉽습니다

가장 빠른 사업 중 하나로 거론되는 곳이 신설1구역입니다.

이곳은 오랫동안 사업이 정체돼 있었습니다.

2021년 공공재개발 후보지로 선정된 뒤 사업이 다시 움직였고, 2025년 사업시행인가까지 갔습니다.

그런데 이것도 바로 입주하는 것이 아닙니다.

현재 계획상 2027년 착공, 2029년 준공을 목표로 하고 있습니다.

즉,

“공공재개발로 지정 → 5년 후에도 착공 전”

이라는 것이죠.

그래서 기사가 비판하는 겁니다.

7. 그런데 최근에는 조금 달라지고 있다는 점도 봐야 합니다

여기서 기사를 “공공재개발은 완전히 실패했다”고만 읽으면 안 됩니다.

2026년 들어 일부 사업장은 상당히 진척됐습니다.

예를 들어

강북5구역

2021년 공공재개발 후보지로 선정됐고, 2026년 5월 통합심의를 통과했습니다.

계획상 최고 49층, 680가구 규모입니다.

흑석2구역

오랫동안 사업이 정체돼 있었지만 공공재개발로 다시 추진력을 얻었고, 2026년 5월 통합심의를 통과했습니다.

계획상 최고 49층, 1,045가구 규모입니다.

거여새마을

사업시행인가까지 진행됐으며 착공 목표가 잡혀 있습니다.

그러니까 정확하게 말하면

“5년 동안 아무것도 안 했다”

가 아니라,

“상당수 사업이 인허가 단계까지는 왔지만, 실제 착공으로 전환되는 속도가 기대보다 훨씬 느리다.”

가 정확합니다.

8. 그럼 정부가 말하는 ‘닥공’은 도대체 뭘 하겠다는 것인가?

여기가 이 기사의 핵심입니다.

정부 입장에서는 현재 서울 주택시장에서 가장 큰 문제가 “몇 년 뒤 공급량”이 아니라 “앞으로 몇 년 동안 실제로 들어올 아파트가 부족하다”는 데 있습니다.

특히 서울의 입주 물량 감소가 심각합니다.

2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 1만6412가구로 전망됐는데, 전년보다 48% 감소할 것으로 예상됐습니다. 그리고 이 물량의 상당 부분이 재개발·재건축에 의존하고 있습니다.

그래서 정부 입장에서는

“2030년대에 공급하겠습니다.”

가 아니라

“지금 막혀 있는 사업을 최대한 빨리 착공시키자.”

라는 방향으로 가는 겁니다.

9. 최근 정부의 방식은 ‘새로 발표’보다 ‘막힌 곳 뚫기’에 가깝습니다

최근 발표된 수도권 공급 대책을 보면 이 부분이 상당히 명확합니다.

정부는 수도권에서 23만4000가구 규모의 정비사업이 정상적으로 착공할 수 있도록 지원한다는 방향을 제시했습니다.

예를 들어

재개발 조합설립 동의율

기존 75% → 70%

로 낮추는 방안이 나왔습니다.

또 공공재개발·재건축 사업시행자 지정 동의율도

3분의 2 → 60%

로 낮추는 방향이 제시됐습니다.

이런 조치는 왜 하느냐?

바로 초기 주민동의 장벽을 낮춰 사업을 빨리 출발시키기 위해서입니다.

10. 공사비 문제도 건드립니다

재개발이 멈추는 대표적인 이유 중 하나가

“공사비 얼마냐?”

입니다.

조합과 건설사가 공사비를 놓고 싸우면 사업이 몇 년씩 지연될 수 있습니다.

그래서 정부는 공사비·인허가·관리처분계획 등을 둘러싼 분쟁을 신속하게 조정할 수 있도록 국토부 내 전문 중재기구를 두는 방안도 내놨습니다.

PF 문제도 있습니다.

정부는 부동산 PF 보증 및 자금지원 규모를 확대하고, 사업이 멈춰 있는 현장에 자금을 공급하는 방식도 추진하고 있습니다.

즉 정부의 생각은

주민동의 → 인허가 → 공사비 분쟁 → 금융

각각의 병목을 하나씩 제거해서

“착공”까지 밀어붙이자

는 것입니다.

11. 그런데 여기서 아주 중요한 문제가 생깁니다

바로 이겁니다.

과거 공공재개발 논리

“공공이 개입하면 빨라진다.”

그런데 실제 결과는

5년이 지나도 착공 0에 가까움.

그렇다면 새로운 정책에서

“공공을 더 활용하고, 규제를 더 풀고, 더 빨리 공급하겠습니다.”

라고 하면 사람들이 묻습니다.

“지난번에도 그렇게 말했는데 왜 안 됐죠?”

이것이 기사의 문제의식입니다.

12. 결국 ‘발표 물량’과 ‘실제 공급’ 사이에 엄청난 차이가 있습니다

부동산 정책을 볼 때 이 부분을 반드시 구분해야 합니다.

단계	의미	시장에서 체감
후보지 선정	여기 개발해보자	거의 없음
정비구역 지정	법적으로 사업구역 확정	제한적
사업시행인가	구체적인 사업계획 승인	조금 있음
관리처분인가	조합원 분양·청산 등 구체화	상당히 중요
이주·철거	기존 주택 사라짐	공급 현실화
착공	실제 아파트 건설 시작	매우 중요
준공	건물이 완성	실제 공급
입주	사람이 들어감	주택시장 공급

그래서 부동산 시장에서

“10만 가구 공급 계획”

이라는 말을 들었을 때는

“그중 몇 가구가 정비구역 지정됐지?”

보다 더 나아가

“몇 가구가 착공했지?”

를 봐야 합니다.

그리고 실제 가격 안정 효과를 보려면 최종적으로는

“언제 입주하지?”

까지 봐야 합니다.

13. 왜 정부가 이렇게까지 서두르는가?

가장 큰 이유는 시간차입니다.

지금 서울에 아파트가 부족하다고 해서 오늘 재개발을 시작하면 내일 아파트가 생기는 게 아닙니다.

재개발은 착공부터 입주까지도 상당한 시간이 필요합니다.

따라서

2026년에 공급 부족을 느꼈다면

사실 정책적으로는

몇 년 전부터 착공했어야 하는 물량

일 가능성이 큽니다.

그래서 지금 정부가 아무리

“100만 가구 공급!”

이라고 발표해도,

시장에서 중요한 질문은

“그래서 2027년, 2028년, 2029년에 실제로 몇 가구가 입주하는데?”

입니다.

14. 그래서 ‘닥공’의 진짜 의미는

단순히

“재개발 많이 하겠습니다.”

가 아닙니다.

좀 더 정확하게 표현하면

“이미 존재하는 공급 계획 가운데 실제 착공으로 넘어가지 못하고 있는 사업들을 최대한 빨리 착공시키고, 동시에 새로운 정비사업의 진입장벽도 낮추겠다.”

입니다.

즉 양보다 속도가 중요해진 것입니다.

15. 그런데 저는 이 기사에서 가장 중요한 부분을 따로 봅니다

이 기사는 사실 공공이냐 민간이냐의 싸움보다 더 본질적인 문제를 던지고 있습니다.

문제는 ‘시행자’가 아니라 ‘사업성’일 수 있다는 겁니다.

예를 들어

LH가 들어와도

공사비 1조원 → 1.5조원

이 되고,

일반분양 수익이 충분하지 않다면

사업은 어려워집니다.

반대로

민간이 시행하더라도

사업성이 아주 좋고 주민 동의가 충분하면 빨리 진행될 수 있습니다.

그래서

공공 = 빠름

민간 = 느림

이라고 단순하게 볼 수 없습니다.

실제 공공재개발 지연 사례에서도 주민 동의와 사업성 문제가 핵심 병목으로 지적됐습니다.

16. 정부가 앞으로 성공하려면 무엇이 달라져야 할까요?

결국 세 가지입니다.

① 발표 물량보다 착공률을 봐야 합니다

“몇 만 가구 후보지 선정”보다

“몇 만 가구 착공”

이 훨씬 중요합니다.

② 주민이 실제로 돈이 되는 사업이어야 합니다

재개발은 결국 주민의 재산권 사업입니다.

공공성이 아무리 좋아도

조합원 분담금이 너무 높으면 주민이 반대할 수밖에 없습니다.

따라서 용적률만 올리는 것이 아니라

• 공사비
• 분양가
• 일반분양 물량
• 조합원 분담금
• 금융비용

을 종합적으로 맞춰야 합니다.

③ 인허가만 빨리한다고 끝나는 게 아닙니다

사업시행인가를 빨리 받았는데

시공사 선정 → 공사비 협상 → PF → 이주 → 철거

에서 막히면 또 몇 년이 지나갑니다.

따라서 정부가 진짜 속도를 내려면 착공 직전 단계까지 관리해야 합니다.

17. 그럼 이게 집값에는 어떤 의미가 있느냐?

여기가 일반 소비자 입장에서 가장 중요합니다.

단기적으로는

“정부가 공급을 많이 발표했다 = 집값이 바로 내려간다”

는 공식은 성립하지 않습니다.

왜냐하면 지금 발표되는 재개발 물량 상당수는 아직 착공하지 않았기 때문입니다.

중기적으로는

실제로 사업이

정비구역 지정 → 사업시행인가 → 관리처분 → 착공

으로 빠르게 넘어가면 시장의 공급 부족 우려를 완화할 수 있습니다.

장기적으로는

실제 준공·입주가 늘어야 공급 효과가 본격적으로 나타납니다.

따라서 2026년의 공급대책을 평가할 때 2026년 입주 물량만 보고 판단해서도 안 되고, 반대로 2030년 공급계획만 보고 안심해서도 안 됩니다.

중간의 착공 실적을 봐야 합니다.

18. 이 기사를 한 문장으로 요약하면

“정부가 이제는 ‘공급 계획’을 발표하는 단계에서 벗어나 실제 착공을 밀어붙이겠다고 하지만, 과거에도 공공이 빠른 재개발을 약속했음에도 5년 이상 착공으로 연결되지 못한 사례가 많았으므로 이번에는 정말 착공까지 갈 수 있느냐가 관건이다.”

라고 이해하시면 됩니다.

그리고 현재 상황을 아주 단순하게 그림으로 그리면:

과거

공공재개발 도입
↓
“5년 정도면 된다”
↓
후보지 대거 선정
↓
주민동의·사업성·인허가 문제
↓
착공 지연

현재

서울 입주물량 감소
↓
주택 공급 부족 우려
↓
정부의 공급 속도전
↓
동의율 완화 + 인허가 단축 + 공사비 분쟁 조정 + PF 지원
↓
“이번에는 진짜 착공시키자”

이런 구조입니다.

그리고 한 가지 정정해서 읽으셔야 합니다

기사 제목의 “5년째 착공 0”은 시점과 집계 범위에 따라 숫자가 달라질 수 있습니다. 2025년 말 기준 공공재개발·재건축 전체에서는 착공 0이었고, 2026년 들어서는 신설1·거여새마을 등 일부 사업이 사업시행인가 단계로 진전됐습니다. 2026년 7월 보도에서도 서울 공공재개발 선정구역 35곳 중 착공은 0곳으로 집계됐지만, 동시에 일부 사업은 통합심의·사업시행인가까지 진입했습니다.

따라서 “공공재개발은 5년 동안 아무것도 못 했다”가 아니라, 정확히는 “후보지와 인허가는 상당히 진행됐지만, 실제 주택 공급을 의미하는 착공으로 전환되는 속도가 너무 느렸다”라고 보는 것이 맞습니다.