“전세사기 피해주택 우선매수권 경합 부작용법,개정해야“
1. 먼저 ‘우선매수권’이 무엇인가
전세사기 피해자의 집이 경매에 넘어가면 일반적으로는 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰자가 됩니다.
그런데 전세사기 피해자로 인정된 임차인에게는 특별법상 우선매수권이 주어집니다.
쉽게 말하면:
“내가 살던 집이 경매에 나왔을 때, 다른 사람이 최고가로 낙찰받더라도 그 가격으로 내가 먼저 살 수 있게 해달라.”
는 권리입니다.
정부가 이 제도를 만든 핵심 목적은 피해자가 살던 집에서 쫓겨나는 것을 막고 주거 안정을 보장하는 것이었습니다. 정부는 피해자가 직접 집을 사고 싶지 않은 경우에는 우선매수권을 LH 같은 공공주택사업자에게 넘겨 공공이 집을 매입하고 피해자에게 임대하는 방식도 마련했습니다.
2. 그런데 왜 ‘경합’이 문제가 되나?
여기서 상당히 복잡한 문제가 생깁니다.
예를 들어 다가구주택 한 채에 전세 세입자 8명이 살고 있다고 해보겠습니다.
그중 5명이 전세사기 피해자로 인정됐습니다.
그러면 한 주택에 피해자가 여러 명 존재합니다.
그런데 경매에서는 기본적으로 주택 한 채를 낙찰받는 것이 문제입니다.
따라서 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다.
예시
집 한 채의 경매가격이 2억원이라고 가정하겠습니다.
피해자 A
→ “제가 우선매수권을 행사하겠습니다.”
피해자 B
→ “저도 우선매수권이 있습니다.”
피해자 C
→ “저 역시 피해자이고 우선매수권이 있습니다.”
그러면 질문이 생깁니다.
“A, B, C 중 누가 우선인가?”
현재 제도의 핵심적인 어려움이 바로 여기서 발생합니다.
3. 특히 다가구주택에서 문제가 심각합니다
아파트 한 호실처럼 임차인이 한 명인 경우에는 상대적으로 단순합니다.
하지만 다가구주택·다중주택처럼 하나의 건물에 여러 임차인이 있는 경우는 이야기가 달라집니다.
예를 들어 한 건물에 10가구가 살고 있는데 7명이 전세사기 피해자라고 해보겠습니다.
이 건물 자체가 경매에 들어갑니다.
그런데 피해자 중:
- A는 집을 직접 사고 싶음
- B도 직접 사고 싶음
- C는 LH에 우선매수권을 넘기고 싶음
- D는 그냥 보증금을 최대한 회수하고 싶음
- E는 계속 그 집에 살고 싶지만 직접 매수할 돈이 없음
처럼 피해자들의 이해관계가 서로 다릅니다.
이게 바로 ‘우선매수권 경합’의 본질입니다.
4. 현재 제도는 이 문제를 어떻게 처리하고 있나
현재 국토교통부의 「공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침」은 2026년 2월 2일 일부 개정되어 시행 중입니다.
현재 지침을 보면 상당히 중요한 규정이 있습니다.
다가구 등 임차인이 여러 명인 피해주택의 경우,
피해자 2명 이상이 우선매수권 양도에 동의해야 공공주택사업자에게 사전협의를 신청할 수 있도록 하고,
또 공공주택사업자가 우선매수권을 행사하려면 우선매수권 양도에 동의하지 않은 다른 피해자가 매각기일 당일 자신의 우선매수권을 행사하지 않아야 한다는 조건이 붙어 있습니다.
이 부분이 제목에서 말하는 ‘경합의 부작용’과 직접 연결되는 부분입니다.
5. 왜 이런 조건을 만들었을까?
생각해보면 이유가 있습니다.
LH가 피해자 A의 우선매수권을 넘겨받았다고 해봅시다.
LH가 경매에 참여해서
“이 주택을 피해자 A에게서 양도받은 우선매수권으로 사겠습니다.”
라고 하더라도,
피해자 B가 자기 우선매수권을 가지고 있다면 문제가 생깁니다.
B가 법원에서 우선매수권을 행사해버릴 수 있기 때문입니다.
즉,
A → LH에 우선매수권 양도
와
B → 자신의 우선매수권 직접 행사
가 충돌할 수 있습니다.
그래서 현재 지침은 다수 임차인 주택에서 LH 등이 우선매수권을 행사하려면 양도하지 않은 피해자가 자신의 우선매수권을 행사하지 않는 경우라는 조건을 두고 있습니다.
6. 그런데 이것이 피해자에게 어떤 부작용을 만들까?
여기서부터가 제목의 핵심입니다.
부작용 ① 피해자끼리 서로 기다리는 상황
예를 들어 피해자가 5명이라고 합시다.
A, B, C는 LH에 우선매수권을 넘겼습니다.
그런데 D는 넘기지 않았습니다.
LH 입장에서는 D가 경매 당일 우선매수권을 행사할지 알 수 없습니다.
그러면 LH가 매입을 진행하는 데 불확실성이 생깁니다.
결국 한 피해자의 선택이 다른 피해자들의 주거지원에도 영향을 미칠 수 있습니다.
7. 부작용 ② 피해자가 권리를 포기해야 하는 것처럼 보일 수 있음
더 큰 문제가 있습니다.
피해자 입장에서는 원래 자신에게 우선매수권이라는 권리가 있습니다.
그런데 다른 피해자들의 LH 매입을 가능하게 하려면 자신의 우선매수권을 행사하지 않아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
즉,
“내 권리를 행사하지 않아야 다른 피해자의 공공매입이 가능하다.”
라는 구조가 만들어질 수 있습니다.
물론 실제 법적 절차는 이것보다 복잡하지만, 피해자 입장에서는 피해자들끼리 권리를 조정해야 하는 상황이 생기는 셈입니다.
8. 부작용 ③ 경매가 장기간 지연될 가능성
전세사기 피해주택은 권리관계가 이미 복잡한 경우가 많습니다.
여기에
- 여러 피해자
- 여러 우선매수권
- LH 등 공공주택사업자의 매입 여부
- 선순위 근저당
- 다른 채권자
- 공동담보
- 일괄매각
등이 얽히면 절차가 복잡해집니다.
실제로 LH가 우선매수권을 활용해 매입하는 경우에도 공동담보 물건 전체의 경매가 종료되어야 피해 임차보증금과 지원액 등을 확정할 수 있는 경우가 있습니다.
따라서 단순히
“피해자에게 우선매수권을 주면 문제가 해결된다.”
라고 할 수 없는 것입니다.
9. 그런데 ‘경합’에는 또 다른 의미가 있습니다
제목을 볼 때 하나 더 주의해야 합니다.
2023년 우선매수권 제도가 처음 논의될 때부터 일반 투자자와 피해자의 경매 경쟁 자체가 문제로 지적됐습니다.
예를 들어 감정가가 1억원인 집에 여러 사람이 입찰해서
- A: 1억원
- B: 1억1천만원
- C: 1억3천만원
을 썼다고 합시다.
최고가가 1억3천만원이면 피해자가 우선매수권을 행사하려면 1억3천만원에 사야 하는 구조가 됩니다.
즉,
“우선권이 있으니까 싸게 살 수 있다.”
가 아닙니다.
최고가 낙찰자가 제시한 가격으로 사는 것이 우선매수권의 기본 구조이기 때문입니다. 2023년 제도 도입 당시에도 이 때문에 감정가보다 낙찰가격이 크게 올라 피해자가 오히려 비싼 가격에 집을 사야 할 수 있다는 지적이 나왔습니다.
10. 그래서 우선매수권은 ‘공짜로 집을 주는 권리’가 아닙니다
이걸 굉장히 중요하게 이해해야 합니다.
우선매수권:
❌ “집을 싸게 살 수 있는 권리”
가 아니라
⭕ “다른 사람이 낙찰받을 가격으로 내가 먼저 살 수 있는 권리”
에 가깝습니다.
따라서 집값이 1억원이고 경매에서 경쟁이 붙어 1억3천만원까지 올라가면 피해자도 원칙적으로 1억3천만원을 부담해야 하는 문제가 생깁니다.
이 때문에 2023년부터 우선매수권의 실효성에 대한 논란이 있었습니다.
11. 그럼 LH에 넘기는 것은 무엇이 다른가?
피해자가
“나는 이 집을 직접 사고 싶지는 않다. 하지만 계속 여기 살고 싶다.”
라고 할 수 있습니다.
이때 활용하는 방법이 우선매수권을 LH 등 공공주택사업자에게 양도하는 방식입니다.
LH가 피해자로부터 우선매수권을 양수하고 경·공매에 참여해 주택을 매입하면, 피해자는 그 집에서 공공임대 형태로 계속 거주할 수 있습니다. LH는 피해자에게 시세보다 낮은 조건으로 최대 20년까지 거주할 수 있는 구조를 운영하고 있습니다.
즉,
직접 매수
피해자
→ 우선매수권 행사
→ 집을 본인이 소유
→ 매입자금 필요
LH 양도
피해자
→ 우선매수권 LH에 양도
→ LH가 경·공매에서 매입
→ 피해자는 공공임차인으로 계속 거주
라는 차이가 있습니다.
12. 현재 제도가 한 단계 더 복잡해진 이유
최근 제도에서는 단순히 “피해자가 집을 살 것인가 말 것인가”만 보는 것이 아닙니다.
정부는 피해주택을 공공이 매입한 뒤 피해자에게 우선 공급할 수도 있고, 피해주택을 우선 공급하지 못한 피해자에게는 유사한 대체 공공임대주택을 우선 공급하는 방식도 두고 있습니다.
즉 현재 정책은 대략 다음과 같은 선택지를 가지고 있습니다.
① 피해자가 직접 매수
↓
② 우선매수권을 LH 등에 양도
↓
③ LH가 피해주택을 매입하고 피해자에게 임대
또는
④ 피해주택을 공공임대로 공급하지 못하면 다른 공공임대주택 제공
이라는 식으로 다양해졌습니다.
13. ‘법 개정해야 한다’는 주장의 핵심은 무엇인가
여기서 중요한 것은 우선매수권 자체를 없애자는 이야기가 아니라는 것입니다.
오히려 반대입니다.
현재 제도를 현실에 맞게 더 명확하고 효율적으로 만들어야 한다는 취지입니다.
핵심적으로는 다음과 같은 방향을 생각할 수 있습니다.
① 여러 피해자의 우선매수권 충돌 규칙을 법률에 명확히 규정
현재처럼 여러 피해자가 있는 경우
누가 행사할 수 있는가?
LH가 양수한 권리와 다른 피해자의 권리가 충돌하면 어떻게 하는가?
여러 피해자가 동시에 행사하면 어떻게 하는가?
를 명확하게 정해야 합니다.
14. ② ‘피해자 간 경합’보다 ‘공공매입’을 우선하는 구조가 필요하다는 주장
전세사기 피해의 본질은 피해자끼리 싸우는 것이 아닙니다.
같은 사기 피해를 입은 임차인들입니다.
따라서 정책적으로는
피해자 A vs 피해자 B
가 아니라
피해자 전체 vs 피해주택의 복잡한 권리관계
라는 관점에서 해결해야 한다는 논리가 나옵니다.
특히 다가구주택처럼 여러 피해자가 있는 경우에는 건물 전체를 어떻게 처리할 것인지가 중요합니다.
현재 지침도 우선매수권 행사가 불가능한 일괄매각 상황에서는 공공주택사업자가 해당 경매사건의 부동산 전체를 매입할 수 있도록 하고 있습니다.
15. ③ 우선매수권 행사 가격 문제도 함께 해결해야 함
단순히 권리를 주는 것만으로는 충분하지 않습니다.
예를 들어
실제 가치 1억원
인데
경매 경쟁 때문에
1억3천만원
이 되었다면,
피해자에게
“당신에게 우선매수권이 있으니 1억3천만원에 사세요.”
라고 하는 것이 과연 피해자 구제인가라는 문제가 생깁니다.
그래서 우선매수권 제도는 가격 산정·경매차익·보증금 회수 문제와 함께 설계해야 한다는 지적이 나옵니다.
16. ④ 선순위 채권자와의 관계도 해결해야 함
이것도 매우 중요합니다.
예를 들어:
- 주택 가치: 1억원
- 은행 근저당: 7천만원
- 세입자 전세보증금: 9천만원
이라고 해보겠습니다.
경매가격이 7천만원이라면 우선순위에 따라 은행이 먼저 돈을 가져가면서 피해자의 보증금 회수가 거의 안 될 수 있습니다.
실제로 전세사기 피해주택의 우선매수권 논의에서 선순위 근저당권자의 권리와 피해자 보호를 어떻게 조정할 것인지가 중요한 쟁점으로 제기됐습니다.
즉,
피해자를 보호하자
고 해서
다른 채권자의 법적 권리를 아무 제한 없이 무시할 수 있는 것은 아닙니다.
그래서 법 개정이 어려운 것입니다.
17. 2026년 현재는 제도가 계속 보완되고 있습니다
현재 국회에서도 전세사기 특별법을 계속 손질하고 있습니다.
예를 들어 2026년 3월 발의된 개정안에는 최고매수신고가격이 없는 경우 최저매각가격을 기준으로 우선매수 신고를 할 수 있도록 하는 내용, 공공주택사업자가 피해주택 매입을 요청받았다는 사실을 법원에 통보하면 법원이 매각기일을 통지하도록 하는 내용 등이 포함됐습니다. 해당 법안은 이후 국토교통위원회 심사에서 대안반영폐기 처리됐습니다.
이것은 상당히 중요한 변화입니다.
왜냐하면 지금 논의의 방향이 단순히
“피해자에게 우선매수권을 준다.”
에서 끝나는 것이 아니라,
“우선매수권을 실제 경매절차에서 어떻게 작동하게 할 것인가?”
로 넘어가고 있기 때문입니다.
18. 한눈에 보면 이런 구조입니다
| 문제 | 기존 우선매수권의 한계 | 필요한 개선 |
| 일반 입찰자와 경쟁 | 낙찰가 상승 가능 | 가격·경매 구조 보완 |
| 피해자가 여러 명 | 우선매수권끼리 충돌 | 행사 순위·방법 명확화 |
| LH 양도 | 다른 피해자의 권리와 충돌 가능 | 공공매입 절차 명확화 |
| 다가구주택 | 건물 전체 권리관계가 복잡 | 일괄적인 해결책 마련 |
| 선순위 근저당 | 피해자의 보증금 회수가 어려움 | 채권관계와 피해구제 조정 |
| 경매 절차 | 매입 여부 판단과 경매기일이 엇갈릴 수 있음 | 법원·공공기관 정보 연계 |
| 피해자 주거 | 피해주택을 못 사면 주거 불안 | 대체 공공임대 확대 |
19. 가장 중요한 포인트
이 제목을 한 문장으로 바꾸면 이렇습니다.
“전세사기 피해자에게 우선매수권을 주는 것만으로는 충분하지 않다. 특히 한 집에 여러 피해자가 있을 때 각자의 우선매수권이 충돌할 수 있으므로, 누가 어떻게 권리를 행사할지 법률에서 명확하게 정하고 공공매입 절차와 연결해야 한다.”
입니다.
그리고 한 가지 더 중요합니다.
‘우선매수권’과 ‘보증금 회수’는 같은 문제가 아닙니다.
우선매수권은 기본적으로 주택을 살 수 있는 권리이고, 피해자가 실제로 잃은 전세보증금을 얼마 회수할 수 있는지는 근저당·선순위 임차인·경매 낙찰가·배당순위·경매차익 지원 등을 따로 계산해야 합니다.
그래서 전세사기 피해자 입장에서는
“우선매수권이 있으니까 내 보증금을 돌려받을 수 있겠지”
라고 생각하면 안 됩니다.
실제로는 ① 피해자 인정 여부 → ② 대항력·우선변제권 → ③ 등기부 권리관계 → ④ 경매 낙찰 예상가격 → ⑤ 배당금 → ⑥ 우선매수권 행사 여부 → ⑦ LH 양도 여부 → ⑧ 경매차익·공공임대 지원을 따로 봐야 합니다.
현재 국토교통부 지침상 LH 등 공공주택사업자의 피해주택 매입도 권리관계·지역 평균 낙찰가율·감정평가금액 등을 고려해 우선매수권 행사 여부를 판단하도록 되어 있습니다.
한마디로 정리하면
우선매수권은 “피해자의 집을 지키기 위한 응급장치”이고, 지금 논란은 그 응급장치를 여러 피해자가 동시에 가진 경우 어떻게 작동시킬 것인지에 대한 제도 설계 문제입니다.
특히 다가구·다중주택에서 피해자 여러 명이 있는 경우가 가장 복잡합니다. 현재 제도도 이를 인식해 2인 이상의 피해자가 우선매수권 양도에 동의하는 경우 등의 별도 절차를 두고 있지만, 실제 현장에서 권리 충돌과 절차 지연을 최소화하려면 법률 차원에서 우선매수권의 행사순위·공공주택사업자의 권리 행사·경매법원의 통지·피해자 간 충돌 해결방법을 더 명확하게 정할 필요가 있다는 것이 핵심적인 문제의식입니다.