삼성·현대 목동 간 사이,13조 광명서 격돌하는 1.5군
1. 도대체 ‘13조 광명’이 뭔가
광명시 하안동의 하안주공 1~12단지가 재건축 대상입니다. 영구임대인 13단지를 제외하면 총 12개 단지가 8개 정비구역으로 나뉘어 사업을 추진하고 있습니다.
현재 약 2만 가구 규모의 기존 주거지가 재건축을 거쳐 약 3만8000가구 수준의 거대한 신축 주거벨트로 바뀌는 그림입니다.
전체 공사비가 약 13조원으로 추산됩니다. 단일 아파트 한 곳을 수주하는 것이 아니라 여러 단지의 시공권을 순차적으로 가져가는 구조이기 때문에, 건설사 입장에서는 사실상 장기간에 걸쳐 수주 실적을 쌓을 수 있는 거대한 시장입니다.
쉽게 말하면:
“광명 하안동에 작은 신도시 하나를 새로 짓는 수준”
이라고 보면 됩니다.
2. 그런데 왜 ‘삼성·현대 목동 간 사이’라는 표현이 나오나
현재 서울 재건축 시장에서 가장 뜨거운 곳 중 하나가 목동 신시가지 1~14단지입니다.
목동 전체 재건축 사업 규모는 약 30조원으로 추산됩니다.
삼성물산·현대건설·GS건설·DL이앤씨 등 최상위권 건설사들이 목동의 주요 단지를 노리고 있습니다. 특히 목동10단지에는 현대건설이, 13단지에는 삼성물산이 적극적으로 움직이는 구도가 나타났습니다.
예를 들어 목동13단지는:
- 최고 49층
- 약 3852가구
- 예상 공사비 약 2조3000억~2조4000억원대
규모의 초대형 사업입니다. 삼성물산이 핵심 사업장으로 공략해 왔습니다.
목동10단지도 공사비가 약 2조6000억원 수준으로 거론됐습니다. 현대건설이 관심을 보이며 경쟁이 붙었습니다.
즉 서울에서는 삼성물산·현대건설 같은 최상위 대형 건설사들이 초대형 사업지를 놓고 경쟁하는 상황입니다.
그런데 광명 하안주공은 조금 다른 양상이 나타나고 있습니다.
3. ‘1.5군’이라는 말은 무슨 뜻인가
여기서 1.5군은 공식적인 건설업계 분류가 아닙니다.
일반적으로 부동산 시장에서 편의상 사용하는 표현입니다.
대략 이런 이미지입니다.
1군
삼성물산
현대건설
GS건설
DL이앤씨
대우건설
포스코이앤씨
롯데건설
SK에코플랜트 등
처럼 전국적으로 대형 주택 브랜드와 대규모 정비사업 실적을 갖춘 건설사들을 떠올릴 수 있습니다.
그런데 그 안에서도 삼성물산·현대건설처럼 정비사업에서 최상위 브랜드 파워를 가진 회사와 나머지 대형사 사이에는 체감적인 격차가 있습니다.
그래서 시장에서 일부 건설사를 두고 편의상 “1.5군”이라고 표현하는 것입니다.
중요한 건,
1.5군 = 부실한 회사
라는 뜻은 전혀 아니라는 것입니다.
오히려 하안주공처럼 사업 규모가 엄청난 곳에서는 이런 회사들이 가격·특화설계·사업조건·브랜드 전략을 앞세워 삼성·현대와 다른 방식으로 경쟁할 수 있습니다.
4. 실제로 광명에서 누가 움직이고 있나
여기가 이번 뉴스의 핵심입니다.
① 3·4단지 — 포스코이앤씨가 확보
가장 먼저 큰 결과가 나온 곳입니다.
하안주공 3·4단지는 포스코이앤씨가 시공권을 확보했습니다.
재건축 후에는:
- 지하 4층
- 최고 44층
- 20개 동
- 약 4004가구
- 총공사비 약 1조5604억원
규모로 바뀔 예정입니다.
즉 1조5000억원이 넘는 초대형 사업 하나를 이미 포스코이앤씨가 가져간 것입니다.
이것만 해도 웬만한 도시정비사업 몇 개를 합친 규모입니다.
5. 5단지는 상당히 흥미롭다
하안주공5단지는 약 2886가구 규모입니다.
예정 사업비가 약 1조1000억원입니다.
그런데 처음부터 건설사들이 몰려든 것은 아닙니다.
1차 입찰은 무응찰이었고, 2차 입찰 역시 유찰됐습니다.
현장설명회에는 SK에코플랜트와 한화 건설부문 등이 모습을 보였지만 실제 본입찰에서는 빠졌습니다.
이게 굉장히 중요한 포인트입니다.
“13조원짜리 대형 사업인데 왜 건설사들이 바로 달려들지?”
라는 의문이 생기기 때문입니다.
6. 이유는 ‘사업성이 무조건 좋은 것’은 아니기 때문
재건축 사업에서 건설사가 보는 것은 단순히 사업 규모가 아닙니다.
건설사가 실제로 계산하는 것은:
공사비 × 규모 − 비용 − 위험 = 수익성
에 가깝습니다.
특히 최근 건설업계는:
- 공사비 상승
- 인건비 상승
- 자재비 상승
- 금융비용
- 미분양 위험
- 조합과의 갈등
- 공사기간 지연
- 특화설계 비용
등을 상당히 민감하게 봅니다.
그래서 1조원짜리 사업이라고 무조건 좋은 사업은 아닙니다.
오히려 규모가 너무 크면 건설사가 부담해야 할 위험도 커집니다.
5단지 입찰이 두 차례 유찰됐다는 것은 바로 이런 현실을 보여주는 사례입니다.
7. 그런데 분위기가 바뀌었다
8월 들어 하안주공 재건축은 다시 움직이고 있습니다.
5단지는 3차 현장설명회에:
- SK에코플랜트
- 한화 건설부문
- DL건설
등이 참여했습니다.
업계에서는 SK에코플랜트와 한화 건설부문이 컨소시엄을 구성할 가능성도 거론됐습니다.
입찰 마감은 2026년 8월 26일로 예정돼 있습니다.
따라서 현재 시점에서 중요한 것은 5단지가 이번에는 실제 입찰 경쟁으로 이어질 것인가입니다.
8. 진짜 격전지는 6·7단지
제가 보기에는 제목에서 말하는 “격돌”이라는 표현을 가장 잘 보여주는 곳이 하안주공 6·7단지 통합재건축입니다.
6·7단지는 통합재건축을 통해 약 3263가구 규모의 대단지로 개발될 예정이고, 사업비가 약 1조원 수준으로 거론됩니다.
여기에 여러 대형 건설사가 관심을 보이고 있습니다.
현재 거론되는 곳 중 하나가 현대산업개발(IPARK)입니다.
현대산업개발은 글로벌 설계회사 겐슬러(Gensler)와 손잡고 특화설계를 앞세워 참여 의사를 보이고 있습니다.
여기에 대우건설과 삼성물산도 사업지를 주시하는 것으로 보도됐습니다.
따라서 6·7단지는 단순히 “중견 건설사들의 싸움”으로 보기 어렵습니다.
오히려 대형사와 중상위권 건설사가 서로 사업성을 재고 있는 곳에 가깝습니다.
9. 왜 건설사들이 하안주공을 탐내는가
이게 가장 중요합니다.
첫째, 규모가 압도적입니다.
12개 단지, 8개 구역입니다.
전체 사업 규모가 약 13조원입니다.
건설사 입장에서는 한 단지를 수주하는 것보다 여러 단지를 연속해서 수주할 가능성이 생깁니다.
둘째, ‘미니 목동’이라고 불릴 만한 입지
하안동은 서울과 매우 가깝습니다.
금천구·구로구와 인접해 있고 서울 서남권 생활권을 공유합니다.
그래서 언론에서 하안주공을 “미니 목동”이라는 표현으로 부르기도 합니다.
목동처럼 기존 대단지 아파트가 밀집해 있고, 이를 통째로 새 아파트로 바꿀 수 있다는 점이 매력입니다.
10. 완성되면 어떤 모습인가
현재 하안주공 일대는 약 2만 가구 규모입니다.
재건축이 완료되면 약 3만8000가구 수준의 신축 주거벨트가 형성될 수 있습니다.
이건 단순한 아파트 몇 개가 아닙니다.
거대한 도시 하나가 새로 만들어지는 것에 가깝습니다.
그래서 건설사 입장에서는 단순히 “공사 한 건 따낸다”가 아니라,
광명 하안동 전체에서 브랜드 입지를 확보한다
는 의미가 생깁니다.
11. 건설사들이 왜 여러 단지를 동시에 노릴까
이른바 브랜드타운 전략 때문입니다.
예를 들어 어떤 건설사가 하안주공에서 여러 단지를 수주하면:
A단지 = ○○ 브랜드
B단지 = ○○ 브랜드
C단지 = ○○ 브랜드
식으로 대규모 브랜드 주거벨트를 만들 수 있습니다.
이렇게 되면 해당 지역에서 브랜드 인지도가 올라갑니다.
향후 추가 수주에서도
“이미 이 지역에 우리 브랜드가 많다”
는 것이 일종의 경쟁력이 될 수 있습니다.
12. 삼성물산 입장에서는 목동과 광명이 완전히 다른 게임
이 부분을 제목과 연결해서 보면 재미있습니다.
삼성물산은 2026년 도시정비사업 수주 목표를 13조원으로 올렸습니다.
상반기 실적이 약 4조7000억원 수준이어서 목표 달성을 위해 하반기 대형 사업장을 더 확보해야 하는 상황입니다.
특히 목동이 중요한 카드로 거론됐습니다.
즉 삼성물산에게는:
목동 = 초대형 서울 핵심지에서 브랜드·수주 실적을 동시에 확보하는 전쟁
에 가깝습니다.
반면 하안주공은 여러 회사가 “13조원짜리 시장을 어떻게 나눠 가질 것인가”를 계산하는 게임에 가깝습니다.
13. 현대건설도 목동에 집중
목동10단지가 대표적입니다.
목동10단지는 총공사비가 약 2조6000억원으로 거론됐고 현대건설이 적극적으로 관심을 보였습니다. 이후 실제 입찰 과정에서도 현대건설의 움직임이 두드러졌습니다.
따라서 현재 시장을 아주 단순하게 표현하면:
목동
삼성물산 ↔ 현대건설 ↔ GS건설 ↔ DL이앤씨 등
최상위권 건설사들의 대결.
광명 하안주공
포스코이앤씨 → 일부 사업장 선점
그리고
SK에코플랜트·한화·DL건설·현대산업개발·대우건설·삼성물산 등
이 각 단지를 놓고 사업성을 따져가며 경쟁하는 구조입니다.
14. 그런데 삼성·현대가 광명을 완전히 무시한다고 보면 안 된다
이게 중요한 함정입니다.
“목동은 삼성·현대, 광명은 1.5군”
이라고 단순하게 나누면 안 됩니다.
실제로 하안주공 6·7단지에서는 삼성물산과 대우건설도 사업지를 주시하고 있는 것으로 보도됐습니다.
즉 삼성물산 같은 회사도 광명을 필요하면 들어갈 수 있습니다.
다만 삼성물산 입장에서는 목동13단지처럼 2조원대 초대형 서울 사업장이 있기 때문에 모든 사업지에 무조건 공격적으로 들어갈 필요는 없습니다.
건설사마다 수익성·브랜드 효과·수주 목표·공사비·사업 속도를 종합해서 선택합니다.
15. 그래서 ‘1.5군 격돌’이라는 제목의 진짜 의미
제목을 풀어쓰면 이렇습니다.
서울에서는 삼성물산·현대건설 같은 최상위 건설사들이 목동의 초대형 사업장을 놓고 경쟁하는 가운데, 서울 바로 옆 광명에서는 그보다 한 단계 아래 또는 중상위권으로 평가받는 건설사들이 거대한 하안주공 시장을 차지하기 위해 경쟁한다.
즉 건설업계의 수주 전쟁이 서울에서 광명으로 확대되는 모습을 표현한 겁니다.
16. 현재까지 나온 주요 구역을 정리하면
| 구역 | 규모/특징 | 현재 상황 |
| 3·4단지 | 약 4004가구 | 포스코이앤씨 시공사 선정 |
| 5단지 | 약 2886가구 / 사업비 약 1.1조 | 2차 유찰 → 3차 입찰 진행 |
| 6·7단지 | 약 3263가구 / 약 1조 | 대형사 경쟁 예상 |
| 9단지 | 개별 재건축 | DL이앤씨 관심 |
| 10·11단지 | 통합재건축 | 후속 절차 진행 |
| 12단지 | 개별 재건축 | 사업 속도 상승 |
| 전체 | 12개 단지 / 8개 구역 | 총 약 13조원 |
현재 공개된 사업 진행 상황은 단지별로 상당히 다릅니다.
17. 가장 중요한 것은 ‘13조원 전부가 한 번에 발주되는 게 아니다’
이것도 꼭 구별해야 합니다.
13조원 = 당장 한 회사가 가져갈 수 있는 13조원짜리 단일 계약
이 아닙니다.
여러 단지의 재건축 사업을 합산한 전체 규모입니다.
예를 들어:
- A단지 1조5000억원
- B단지 1조1000억원
- C단지 1조원
- D단지 수천억원
식으로 여러 사업이 나뉩니다.
따라서 건설사들은 각 사업장의 입찰 시점에 맞춰 순차적으로 들어갑니다.
그래서 지금부터 몇 년간 하안주공에서 계속해서 수주전이 벌어질 가능성이 큽니다.
18. 투자자 입장에서 봐야 할 핵심
만약 이 뉴스를 주식이나 건설주 관점에서 보고 계신다면 조금 다르게 봐야 합니다.
단순히
“13조원 시장이니까 건설주 호재”
라고 보면 위험합니다.
오히려 봐야 할 것은:
① 실제 수주액
13조원 전체가 아니라 각 회사가 얼마를 확보했느냐가 중요합니다.
② 공사비
수주액이 커도 원가가 높으면 이익이 적을 수 있습니다.
③ 단독수주냐 컨소시엄이냐
컨소시엄이면 매출과 이익이 지분에 따라 나뉩니다.
④ 공사기간
대형 재건축은 수년간 진행되기 때문에 매출 인식 시점도 중요합니다.
⑤ 공사비 증액 가능성
향후 원자재·인건비가 상승하면 사업성이 달라집니다.
⑥ 브랜드 효과
하안주공에서 여러 단지를 확보하면 향후 광명·금천·구로권 추가 사업에서도 경쟁력을 얻을 수 있습니다.
19. 부동산 투자자라면 더 중요한 게 있다
하안주공의 가치는 단순히 “재건축된다”에 있지 않습니다.
핵심은 하안동 전체가 신축 대단지 주거벨트로 변한다는 것입니다.
현재 약 2만 가구 → 향후 약 3만8000가구라는 규모 변화가 현실화된다면 주변:
- 상권
- 학군
- 교통
- 생활 인프라
- 상업시설
- 학원가
- 주거 선호도
에도 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 개별 단지만 보는 것보다 하안동 전체의 도시 구조가 어떻게 바뀌는지를 보는 것이 중요합니다.
20. 다만 아직 ‘끝난 게임’은 아니다
현재 가장 중요한 변수는 사업 속도입니다.
재건축은
정비계획 → 사업시행 → 통합심의 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주 → 철거 → 착공 → 준공
등 여러 단계를 거칩니다.
그래서 “13조원 사업”이라는 숫자만 보고 단기간에 완성될 것으로 생각하면 안 됩니다.
실제로 목동에서도 13단지처럼 통합심의에서 보류되는 사례가 나왔습니다. 서울시는 건축·경관 배치 문제를 이유로 목동13단지 심의를 보류했습니다.
하안주공 역시 사업성 + 인허가 + 주민동의 + 공사비 + 시공사 선정이 모두 맞아야 속도가 붙습니다.
한 문장으로 정리하면
목동이 삼성물산·현대건설 같은 최상위 건설사들이 “서울 핵심지의 2조~3조원급 대어”를 놓고 싸우는 전쟁이라면, 광명 하안주공은 포스코이앤씨·SK에코플랜트·한화·현대산업개발·대우건설·DL건설 등 여러 대형·중상위 건설사들이 약 13조원에 달하는 ‘미니 신도시급’ 재건축 시장을 단지별로 나눠 갖기 위해 벌이는 장기전이라고 보면 정확합니다.
그리고 현재 가장 눈여겨볼 곳은 ① 이미 포스코이앤씨가 가져간 3·4단지, ② 유찰을 거듭하다 3차 입찰에 들어간 5단지, ③ 삼성물산·대우건설·현대산업개발 등이 관심을 보이는 6·7단지입니다.