LH, 성대야구장 등 3곳 토지 비축제 활용해 확보 추진,1년 이상 기간 단축
LH가 서울 도심의 유휴부지를 공공주택 부지로 확보할 때 ‘토지 비축제(토지은행)’를 활용해 토지 확보 절차를 앞당기는 내용으로 이해됩니다. 특히 성대야구장이 포함된 사업과 연결해서 보면 구조가 훨씬 명확합니다.
다만 검색 결과에서 말씀하신 “LH, 성대야구장 등 3곳 토지 비축제 활용해 확보 추진… 1년 이상 기간 단축”이라는 정확한 원문 제목은 확인되지 않았습니다. 대신 LH·국토부·도봉구의 공식 자료와 관련 보도를 종합하면 다음과 같은 내용입니다.
1. 먼저 ‘토지 비축제’가 뭔가?
쉽게 말하면 LH가 필요한 토지를 사업이 본격화된 뒤에 사는 것이 아니라, 미리 확보해 두는 제도입니다.
LH의 공식 설명에 따르면 토지은행은 SOC, 산업용지, 주택용지 등 공익목적에 필요한 토지를 미리 확보해 두었다가 필요한 시점에 공급하는 제도입니다. 2009년 제도가 시행됐고, 2025년 말까지 101개 사업이 선정됐습니다.
즉,
일반적인 방식:
사업 결정 → 토지 확보 절차 → 보상·매입 → 사업계획 → 착공
에서
토지 비축 방식:
토지를 먼저 확보 → 사업이 확정되면 즉시 활용
하는 구조에 가깝습니다.
핵심은 ‘땅을 확보하는 데 걸리는 시간을 사업 일정에서 떼어내는 것’입니다.
2. 왜 성대야구장이 중요한가?
성대야구장은 서울 도봉구 도봉로168길 30에 있는 약 4만8,055.8㎡ 규모의 부지입니다.
현재 도봉구가 공개한 사업계획상 이 부지는 원래 자연녹지지역·도시계획시설(학교)이었고, 공공주택 개발을 위해 용도지역 변경과 학교시설 폐지 등이 추진되고 있습니다.
계획상 규모는 상당합니다.
- 부지 약 4.8만㎡
- 공공주택 약 2,100호
- 문화공원
- 경관녹지
- 유치원
- 도로
- 주민센터·보건지소 등 지역편의시설
등을 함께 조성하는 방안입니다.
특히 2,100가구라는 물량이 상당하기 때문에 정부 입장에서는 서울 도심에서 비교적 빠르게 주택을 공급할 수 있는 후보지입니다.
3. 원래 정부가 성대야구장을 왜 활용하려 했나?
출발점은 2025년 9월 7일 발표된 주택공급 확대방안입니다.
정부는 당시 서울 도심의 유휴부지를 활용해 주택을 공급하기로 했고, 그 대상에
- 성대야구장
- 위례 업무용지
- 한국교육개발원 부지
- 강서 공공시설 부지
등을 포함했습니다.
전체적으로 서울 도심 유휴부지에서 약 4,000가구를 공급하는 구상이었습니다. 국토부 자료에는 성대야구장 약 1,800호, 위례 약 1,000호, 한국교육개발원 약 700호 등의 계획이 제시됐습니다.
이후 세부 사업계획이 구체화되면서 성대야구장 사업은 2,100가구 규모로 추진되고 있습니다.
4. 그런데 가장 큰 문제는 ‘땅’입니다
공공주택사업에서 생각보다 시간이 많이 걸리는 부분이 바로 토지 확보입니다.
예를 들어 민간 소유자나 다른 기관이 토지를 가지고 있다면,
- 토지 소유관계 확인
- 매입 협의
- 가격 협의
- 감정평가
- 계약
- 대금 지급
- 소유권 이전
등을 거쳐야 합니다.
여기에 사업에 따라 도시계획 변경이나 각종 행정절차가 붙습니다.
그래서 정부가 아무리
“이 땅에 공공주택을 짓겠다.”
라고 발표해도 토지를 실제로 확보하지 못하면 착공할 수 없습니다.
5. 여기서 토지 비축제가 등장합니다
LH의 토지은행 제도는 바로 이 문제를 해결하기 위한 장치입니다.
LH는 토지은행을 통해 필요한 토지를 선제적으로 확보하고, 이후 사업시행자에게 공급할 수 있습니다. 공공개발용 토지의 경우 협의매수나 수용 등을 통해 확보할 수 있고, 이후 사업계획에 따라 공급합니다.
LH가 설명하는 기본적인 구조는 대략 이렇습니다.
① 사업에 필요한 토지 선정
↓
② LH가 토지 확보
↓
③ 토지은행에서 관리
↓
④ 실제 개발사업이 진행되면 사업시행자에게 공급
↓
⑤ 주택·SOC 등 건설
이렇게 하면 개발사업을 시작한 뒤 토지를 사는 것이 아니라 토지 확보를 먼저 해놓을 수 있습니다.
6. 그러면 왜 ‘1년 이상 단축’이 가능한가?
이 부분이 제목의 핵심입니다.
일반적인 공공주택사업에서 토지 확보가 사업의 선행조건이라면, 토지 확보 과정 자체가 사업기간에 들어갑니다.
그런데 LH가 토지를 미리 확보하면 사업 착수 이후의 토지매입 기간을 줄일 수 있습니다.
가령 단순화해서 보면:
일반 방식
사업 결정
→ 토지매입 협의
→ 감정평가
→ 가격협의
→ 계약
→ 대금 지급
→ 소유권 이전
→ 사업계획
→ 착공
비축 방식
토지 선확보
→ 사업 결정
→ 사업계획
→ 착공
이런 차이가 생깁니다.
따라서 기사에서 말하는 ‘1년 이상 기간 단축’은 건설공사 자체를 1년 빨리 끝낸다는 의미가 아니라, 사업 초기의 토지 확보에 걸리는 시간을 줄여 전체 사업기간을 앞당긴다는 의미로 이해하는 것이 정확합니다.
7. 성대야구장 사업은 실제로 어디까지 왔나?
이 부분은 상당히 중요합니다.
현재 공개된 도봉구 자료에 따르면 성대야구장 사업은 단순한 구상 단계는 아닙니다.
주요 경과를 보면:
2025년 9월
정부의 주택공급 확대방안에서 성대야구장 활용 계획 발표
↓
2025년 11~12월
도봉구가 LH에 지역편의시설 등을 요구
↓
2026년 1~3월
국토부·LH·도봉구가 실무회의
↓
2026년 3월
LH가 도봉구 의견에 대한 조치계획 회신
↓
2026년 5월
지역편의시설 반영 관련 추진계획 수립
↓
2026년 5월 28일
민간참여 공공주택건설사업 우선협상대상자로 현대건설 컨소시엄 선정
↓
2026년 하반기
LH와 성균관대 간 토지매매계약 및 사업계획 수립 예정
↓
2027~2031년
공사 및 준공 예정
이라는 일정입니다.
8. 민간참여사업까지 결합했다는 게 중요합니다
성대야구장은 단순히 LH가 땅을 확보해서 직접 집을 짓는 구조만 있는 것이 아닙니다.
LH는 성대야구장과 위례업무용지에 민간참여 공공주택사업을 적용했습니다.
민간참여사업은 LH와 민간 건설사가 공동으로 사업을 시행하는 방식입니다. 관련 보도에 따르면 성대야구장에는 현대건설·중흥건설·태영건설 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐습니다.
즉,
토지 확보 속도 + 민간참여 방식
을 동시에 활용해서 사업기간을 줄이려는 것입니다.
9. 성대야구장의 공급 규모는 왜 자료마다 1,800호와 2,100호가 다른가?
이것도 많이 헷갈릴 수 있습니다.
초기 정부 발표에서는 성대야구장에 1,800호 수준의 공급계획이 제시됐습니다.
그런데 이후 구체적인 사업계획이 발전하면서 도봉구가 현재 공개하고 있는 사업계획은 2,100호입니다.
따라서
“정부 발표에는 1,800호인데 왜 지금은 2,100호냐?”
라는 의문이 생길 수 있는데, 이는 초기 공급계획과 이후 구체화된 개발계획의 차이로 보는 것이 적절합니다.
최근 보도에서도 성대야구장을 2,100가구 규모로 소개하고 있습니다.
10. 성대야구장에 들어가는 주택은 어떤 성격인가?
현재 계획상 2,100호 가운데 391가구는 청년특화주택으로 조성될 예정입니다.
즉 단순한 대규모 아파트 단지를 만드는 것만이 아니라,
청년·신혼부부 등 도심 주거수요를 흡수하는 공공주택
이라는 성격이 강합니다.
또한 주택만 짓는 것이 아니라 문화공원, 녹지, 유치원, 도로 등의 기반시설을 함께 넣는 구조입니다.
11. ‘토지 비축제’가 무조건 토지를 싸게 사는 제도는 아니다
이 부분도 중요합니다.
토지 비축제라고 해서 LH가 토지를 무조건 저렴하게 매입한다는 뜻은 아닙니다.
현재 LH가 공개한 수급조절용 토지 매입 기준을 보면, LH가 선정한 2개 감정평가업자의 감정평가액을 산술평균한 금액 이내에서 매도 신청자와 협의해 가격을 결정합니다.
따라서 핵심 효과는
‘토지가격 할인’
보다는
‘토지를 미리 확보해서 사업시기를 앞당기는 것’
에 있습니다.
12. 토지 비축제와 일반적인 토지매입의 차이
| 구분 | 일반적인 방식 | 토지 비축제 |
| 토지 확보 | 사업 진행하면서 확보 | 사업 전에 선제 확보 |
| 토지 보유 | 토지소유자가 보유 | LH 토지은행 등이 보유 |
| 사업 착수 | 토지 확보에 영향 받음 | 확보된 토지를 활용 |
| 사업기간 | 상대적으로 길어질 수 있음 | 일부 기간 단축 가능 |
| 핵심 장점 | 통상적인 개발 방식 | 사업의 신속성 |
| 가격 | 감정·협의 등 | 감정·협의 등 |
| 목적 | 개별 사업 시행 | 공익사업용 토지 선확보 |
13. 그런데 ‘토지 비축’과 ‘수급조절용 토지’는 구분해야 합니다
LH의 토지은행에는 크게 공공개발용 토지와 수급조절용 토지라는 개념이 있습니다.
공공개발용
도로, 산업단지, 주택, 도시계획시설 등 공익사업에 필요한 토지를 확보합니다.
수급조절용
일반토지나 개발가능지 등을 미리 확보했다가 시장 상황이나 공공수요에 맞춰 공급하는 방식입니다.
LH는 두 유형의 취득방식과 대상이 다르다고 설명하고 있습니다.
따라서 기사에서 ‘토지 비축제’라고 표현했다고 해서 모두 똑같은 방식으로 토지를 매입한다는 뜻은 아닙니다.
14. 성대야구장 사업에서 진짜 중요한 포인트
제가 보기에는 이 사안을 이해할 때 ‘아파트 몇 채를 짓느냐’보다 ‘사업기간을 어떻게 줄이느냐’가 핵심입니다.
성대야구장은 이미 도심에 있는 대규모 유휴부지입니다.
따라서 새로운 택지를 외곽에 조성하는 것보다
기존 유휴부지 활용
→ 토지 확보
→ 도시계획 정비
→ 공공주택 사업계획
→ 민간참여
→ 착공
이라는 과정을 최대한 압축하는 것이 정책 목표입니다.
국토부 역시 9·7 공급대책 이후 도심 유휴부지에 대해 예비타당성조사 면제 등 사전절차를 신속하게 진행해 2027년 첫 착공을 추진해 왔습니다.
15. 그래서 ‘1년 이상 단축’이라는 말의 진짜 의미
한 문장으로 정리하면:
LH가 사업에 필요한 토지를 사업 추진 시점에 새로 확보하는 대신 토지은행·비축제도를 활용해 선제적으로 확보하면, 토지매입·협의 등에 걸리는 시간을 사업 일정에서 상당 부분 제거할 수 있다는 의미입니다.
그리고 성대야구장의 경우 여기에 민간참여 공공주택사업까지 붙였습니다.
즉,
① 정부가 유휴부지를 주택공급 대상으로 선정
→ ② LH가 토지 확보
→ ③ 토지 확보에 걸리는 시간 단축
→ ④ 민간건설사 참여
→ ⑤ 설계·시공 추진
→ ⑥ 2027년 착공 목표
라는 방식입니다.
16. 성대야구장 사업의 현재 위치를 한눈에 보면
성대야구장 약 4.8만㎡
↓
공공주택 약 2,100호 계획
↓
그중 청년특화주택 391호
↓
문화공원·녹지·유치원·도로 등 공공시설
↓
LH 시행
↓
현대건설·중흥건설·태영건설 컨소시엄 우선협상대상자
↓
2026년 하반기 토지매매계약·사업계획
↓
2027년 착공 목표
↓
2031년 준공 예정
이라는 흐름입니다.
한 가지 더 주목할 점
최근 공개된 자료를 보면 성대야구장은 2027년 6월 착공을 목표로 하는 사업으로 언급되고 있습니다. 따라서 토지 확보 방식이 실제 일정에 어떤 영향을 주는지는 앞으로 토지매매계약 체결 → 사업계획 승인 → 착공이 예정대로 진행되는지를 보면 확인할 수 있습니다.